盛土規制法とは？

盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）とは？改正内容や規制区域をわかりやすく解説

盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）は、危険な盛土や切土による土砂災害を防止するために制定された法律です。

2023年5月の法改正により、これまでの「宅地造成等規制法」が大きく見直され、宅地だけでなく森林や農地なども含めて全国的に規制が強化されました。

土地の売買や住宅建築では、対象地が規制区域に指定されているかによって、許可申請や造成工事の基準が変わるため、不動産取引でも重要な法律の一つです。

盛土規制法とは

盛土規制法とは、「宅地造成及び特定盛土等規制法」の通称であり、盛土や切土による崖崩れ・土砂災害を未然に防ぐことを目的とした法律です。

住宅を建築するために土地を造成する際には、斜面に土を盛って平らな土地をつくる「盛土」や、斜面を削って造成する「切土」が行われます。

これらの工事が適切に施工されなければ、大雨や地震の際に崩落し、人命や建物へ重大な被害を及ぼすおそれがあります。

そのため一定規模以上の造成工事については、安全基準を満たした計画であることを行政が審査し、許可を受けたうえで工事を行わなければなりません。

盛土規制法が制定された背景と目的

法改正の最大のきっかけとなったのは、2021年7月に静岡県熱海市で発生した大規模土石流災害です。

この災害では、不適切な盛土が豪雨によって崩壊し、多くの尊い命が失われました。

従来の宅地造成等規制法では、規制対象が主に宅地造成工事に限定されていたため、森林や農地などでは十分な規制が及ばないケースがありました。

こうした課題を解消するため、土地の用途を問わず危険な盛土等を規制できるよう、法律が全面的に見直されました。

2023年の法改正で変わったこと

2023年5月26日に盛土規制法が全面施行され、従来よりも規制内容が大幅に強化されました。

主な改正ポイントは次のとおりです。

これまで規制対象外だった森林や農地、平地なども条件によって規制区域に指定されるようになり、危険な盛土を全国的に防止できる制度へと改正されました。

また、無許可で盛土工事を行った場合や行政命令に違反した場合には、個人だけでなく法人にも高額な罰金が科されるなど、実効性のある制度となっています。

盛土規制法による規制区域

盛土規制法では、土砂災害のおそれがある場所をあらかじめ規制区域として指定し、その区域内で行う一定規模以上の盛土や切土工事を許可制としています。

規制区域は災害リスクに応じて、次の2種類に区分されています。

どちらの区域も、安全性を確保するために工事内容や施工方法について一定の基準が設けられています。

宅地造成等工事規制区域（宅造区域）とは

宅地造成等工事規制区域とは、市街地や今後市街地として利用される可能性が高い地域を対象に指定される区域です。

従来の宅地造成等規制法でも設けられていましたが、盛土規制法では対象範囲が拡大され、宅地以外の土地についても災害のおそれがあれば指定できるようになりました。

区域内では、一定規模以上の盛土・切土・擁壁工事などを行う場合、事前に許可を受ける必要があります。

特定盛土等規制区域（特盛区域）とは

特定盛土等規制区域は、市街地から離れた場所であっても、盛土の崩壊によって人家や道路などへ被害を及ぼす可能性がある区域です。

森林や農地、山林なども対象となり、これまで規制が及びにくかった場所まで管理できるようになりました。

そのため、都市部だけでなく地方でも規制区域に指定されるケースが増えています。

規制区域の確認方法

土地が盛土規制法の規制区域に該当するかどうかは、各都道府県や市町村で確認できます。

自治体のホームページでは規制区域図やGISマップを公開している場合も多く、住所や地番から確認できるケースもあります。

また、不動産会社が重要事項説明で説明する事項にもなるため、土地や建物の購入時には必ず確認しましょう。

許可が必要となる工事

規制区域内では、一定規模以上の盛土や切土などを行う場合、原則として許可が必要です。

代表的な許可対象工事は次のとおりです。

これらに該当する工事を無許可で行うと、行政処分や罰則の対象となるため注意が必要です。

許可申請の流れ

盛土等の工事を行う場合は、工事着手前に所管行政庁へ許可申請を行います。

申請では、工事計画だけでなく、土地所有者の同意や資金計画、安全対策などについても審査されます。

必要書類は自治体によって異なりますので、事前に担当窓口で確認しておくことが大切です。

工事中の安全管理と検査

許可を受けた後も、工事が適切に行われているか確認するため、施工中にはさまざまな管理義務があります。

特に中間検査では、完成後には確認できない地盤や排水設備などが基準どおり施工されているかを確認します。

完了検査に合格すると、工事が基準に適合していることを証明する検査済証が交付されます。

盛土等の安全基準

盛土規制法では、盛土や切土による崩落や土砂災害を防ぐため、工事内容に応じた技術基準が定められています。

許可を受けるためには、工事計画がこれらの基準を満たしていることが必要です。

一時的に土砂を堆積する場合についても、堆積高さや法面の勾配、安全な空きスペースの確保などが求められます。

土地所有者・造成主などの責任

盛土規制法では、盛土が行われた土地の所有者は、安全な状態を維持する責任を負います。

これは、盛土工事を自ら行っていなくても、土地を取得した時点で管理責任が生じる場合があるため注意が必要です。

また、災害防止のため必要がある場合には、行政は土地所有者だけでなく、造成主や施工業者、過去の土地所有者など原因となった関係者に対しても改善命令を出すことができます。

無許可工事などに対する罰則

盛土規制法では、無許可工事や行政命令違反に対する罰則が大幅に強化されました。

従来の宅地造成等規制法よりも厳しい内容となっており、違反の抑止が図られています。

違反した場合は刑事罰だけでなく、工事の中止や原状回復命令などの行政処分を受けることもあります。

規制区域内の土地を購入するデメリット

規制区域内の土地だからといって購入できないわけではありませんが、造成工事や各種手続きに通常より費用や時間がかかる場合があります。

一方で、造成が必要な土地は価格が比較的安く設定されることもあるため、土地価格だけで判断せず、造成費用を含めた総額で比較することが重要です。

土地・住宅を購入する際の注意点

規制区域内の土地や建物を購入する際は、造成工事が適法に行われたかどうかを確認することが大切です。

特に中古住宅では、現在の法律が施行される以前に造成された擁壁が残っているケースもあります。

必要に応じて建築士や土地家屋調査士などの専門家へ相談すると、将来的な補修費用や安全性も把握しやすくなります。

重要事項説明書で確認すべきポイント

不動産売買では、盛土規制法に基づく規制区域に該当する場合、重要事項説明書にその内容が記載されます。

宅地建物取引士から説明を受けた際は、次の事項を確認すると安心です。

まとめ

盛土規制法は、危険な盛土や切土による土砂災害を防止するため、2023年に大幅改正された法律です。

宅地だけでなく森林や農地なども規制対象となり、規制区域内では一定規模以上の造成工事に許可が必要となります。

土地や住宅を購入する際は、規制区域への指定状況や検査済証の有無、既存擁壁の安全性などを確認することが重要です。