「契約不適合責任」とは？　不動産売買契約書の解説

契約不適合責任とは？売主・買主の権利と責任をわかりやすく解説

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約書に定めた内容と異なる状態であった場合に、売主が負う責任のことです。

2020年4月の民法改正により、それまでの「瑕疵担保責任」は廃止され、「契約不適合責任」という制度へ変更されました。

改正後は、「隠れた欠陥があったかどうか」ではなく、契約内容に適合しているかどうかが判断基準になります。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、引き渡された土地や建物が、種類・品質・数量などについて契約内容と一致していない場合に、買主が売主へ一定の請求をできる制度です。

簡単に言えば、契約で約束した内容と違うものを引き渡した場合の売主の責任と考えると分かりやすいでしょう。

例えば、建物に雨漏りがあることを契約書へ明記し、買主も了承して購入したのであれば、契約どおりの引渡しであるため契約不適合にはなりません。

しかし、実際には雨漏りがあるにもかかわらず契約書には何も記載されていなければ、契約内容と異なる状態で引き渡したことになり、契約不適合責任を負う可能性があります。

旧民法の瑕疵担保責任との違い

旧民法では「隠れた瑕疵」があることが責任追及の前提でした。

つまり、買主が通常の注意を払っても発見できなかった欠陥であることを立証する必要があり、実際には裁判でも争点になることが少なくありませんでした。

一方、現在の契約不適合責任では、「隠れていたかどうか」は基本的に問題ではありません。

契約書や重要事項説明書などで約束した内容と一致しているかどうかが判断基準になります。

契約不適合責任で買主が行使できる権利

契約不適合があった場合、買主は次のような権利を行使できます。

• 修補請求（追完請求）
• 代金減額請求
• 契約解除
• 損害賠償請求

売買契約書では、これらの権利のうち、主に修補請求・契約解除・損害賠償について定められています。

第1項　修補請求（追完請求）とは

契約内容に適合しない不動産が引き渡された場合、買主は売主に対して修補を請求できます。

これを民法では「追完請求」といいます。

追完請求とは、契約どおりの状態にしてもらうための請求です。

不動産は唯一無二の財産であるため、商品の交換ではなく、修理や補修によって契約内容へ適合させることになります。

例えば次のようなケースです。

• 雨漏りがある
• シロアリ被害がある
• 設備が契約内容と異なる
• 境界標が存在しない

このような場合、まずは売主へ修補を求めることになります。

修補請求は売主に過失がなくても認められる

修補請求で重要なのは、売主に故意や過失がなくても認められる点です。

つまり、売主が欠陥を知らなかったとしても、契約内容と異なっていれば修補請求を受ける可能性があります。

これは、契約不適合責任が「契約違反（債務不履行）」として位置付けられているためです。

完璧な建物を売る必要はない

契約不適合責任があるからといって、売主は建物を完全に修繕してから売却しなければならないわけではありません。

例えば雨漏りがあることを契約書や物件状況報告書へ記載し、買主がその内容を理解して購入すれば、契約どおりの引渡しとなります。

つまり重要なのは、欠陥を隠さず契約内容へ反映させることです。

第2項　代金減額請求とは

修補請求をしても売主が修補しない場合や、修補ができない場合には、買主は代金の減額を請求できます。

これを「代金減額請求」といいます。

代金減額請求は、修補請求に代わる二次的な権利です。

そのため、通常はまず修補請求を行い、それでも改善されない場合に初めて認められます。

ただし、修補が物理的に不可能な場合や、修補しても意味がない場合には、最初から代金減額請求が認められることもあります。

代金減額請求も売主の過失は不要

代金減額請求も、修補請求と同様に売主の故意や過失は必要ありません。

契約内容と異なる状態で引き渡された事実があれば、売主に責任がなくても減額請求が認められる可能性があります。

第3項　契約不適合による催告解除

契約不適合があり、買主が売主へ修補を求めたにもかかわらず、売主が対応しない場合、買主は契約を解除できる場合があります。

これを「催告解除」といいます。

ただし、契約不適合があれば必ず解除できるわけではありません。

解除が認められるためには、その不適合によって契約を締結した目的が達成できない場合である必要があります。

例えば、建物の一部に軽微な不具合があるだけで、修補によって使用できる状態であれば、契約解除までは認められない可能性があります。

催告解除で売主が注意すべきポイント

売主が修補請求に応じない場合、買主には次の選択肢があります。

• 代金減額請求
• 契約解除

つまり、売主が契約不適合の対応を放置すると、単なる修理費用の問題ではなく、契約そのものが解除される可能性があります。

契約解除となった場合、売主は受け取った売買代金を返還する必要があります。

第4項　無催告解除とは

契約不適合責任では、一定の場合に買主は催告をせずに契約解除できる場合があります。

これを「無催告解除」といいます。

無催告解除が認められるのは、契約不適合によって契約の目的を達成できない場合など、重大な不適合があるケースです。

例えば、購入した建物が安全に利用できない、契約した目的を完全に果たせないなどの場合が考えられます。

一方で、修理可能な小さな不具合や軽微な問題では、通常は無催告解除は認められません。

第5項　損害賠償請求

契約不適合によって買主に損害が発生した場合、買主は売主へ損害賠償を請求できます。

ただし、損害賠償請求については、修補請求や代金減額請求とは異なり、売主に責任（帰責事由）が必要になります。

つまり、売主が契約不適合を知らず、注意しても防ぐことができなかったような場合には、損害賠償責任を負わない可能性があります。

瑕疵担保責任から損害賠償の範囲が変わった

旧民法の瑕疵担保責任では、損害賠償の範囲は主に信頼利益に限定されていました。

信頼利益とは、契約が有効だと信じたことで発生した損害です。

例えば、

• 契約手続きにかかった費用
• 登記費用
• 契約準備費用

などが該当します。

一方、契約不適合責任では、条件を満たせば履行利益まで含まれる可能性があります。

履行利益とは、契約が予定どおり履行されていれば得られた利益のことです。

例えば、転売によって得られるはずだった利益などが該当する場合があります。

契約不適合責任の通知期間に注意

買主が契約不適合責任を追及するためには、契約書で定められた期間内に売主へ通知する必要があります。

契約書では、

「引渡し後、標記期間を経過するまでに通知しなかった場合は権利を行使できない」

と定めています。

つまり、買主が不具合を発見しても、期限内に売主へ通知しなければ、修補請求や損害賠償請求などができなくなる可能性があります。

売主が契約不適合責任で注意すべきこと

契約不適合責任では、売主の責任が以前より明確になりました。

売主がトラブルを防ぐためには、売却前に物件状態を正確に把握し、契約書や物件状況報告書へ記載することが重要です。

特に注意すべきポイントは以下です。

• 雨漏りやシロアリ被害の有無
• 設備の故障状況
• 過去の修繕履歴
• 土地や建物に関する告知事項
• 境界や越境の状況

問題があるから売却できないのではありません。

重要なのは、その状態を契約内容として買主と共有することです。

契約不適合責任で売主が理解しておくべきポイント

契約不適合責任では、買主には次のような権利が認められています。

• 修補請求（追完請求）
• 代金減額請求
• 契約解除
• 損害賠償請求

そのため、売主は「知らなかったから責任はない」と簡単には言えません。

特に中古住宅や古い建物を売却する場合は、物件状態を十分確認し、契約書へ正確に反映することが重要です。

まとめ｜契約不適合責任は契約内容の確認が最重要

契約不適合責任は、単純に「建物に欠陥があるか」ではなく、契約で約束した内容と実際の状態が一致しているかが重要になります。

民法改正によって、買主は修補請求や代金減額請求など、以前より多くの権利を持つようになりました。

一方で、売主も契約時に物件状況を正確に説明していれば、不要な責任を負うリスクを減らすことができます。

不動産売買では、契約書の記載内容が将来のトラブルを防ぐ大きなポイントになります。