新居浜市の土地価格の見通し2020

新居浜市の土地価格は下落の一途です。

なぜ新居浜市は地価が下落しているのか?

今後、将来どうなるのか?

正確なDATAに基づいた分析をしてみます。

新居浜市の公示地価、基準地価の一覧

公示価格、基準地価は不動産鑑定士が実際の売買に基づいて鑑定する価格なので、実勢価格に近い価格とされています。

※あくまで参考値ですが、実際の推移は確認できます。

詳しい地名を入力すると、絞り込めます。

*公):公示地価(2019.1.1現在)

*基):基準地価(2019.7.1現在)

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※変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

川西地区を中心として全体的に下落しているのがわかります。

川西地区でも旧市街地は下落率が高いのがわかります。市役所通りより北側ですね。

駅前の再開発区域の部分でも大きな下落をしています。

商業地というよりは住宅地としての色合いが強いので、適正な単価へ落ち着いていったと見た方が良いかもしれません。

上部では学校周辺の下落率が10%未満の場所が多く、学校から離れた地域は10%以上の下落が見受けられます。

川東では高津小校区、神郷小から西を除いて、10%以上の下落が見られます。

正にこの数年のニーズを表していますね。

「学校が近くて道がかりの良い所」の人気がわかりやすく反映しています。

新居浜市の土地価格平均の推移

新居浜市の土地価格は、2000年前後から地価の下落が続いているのですが、直近5年でも緩やかに下落しているのがわかります。


国土交通省 地価公示 DATAより参照

新居浜市では平成16年5月に線引きが廃止された影響で、その後供給過多の状況が続き、地価の下落率が10%を超えている時期もありましたが、全蓼ではここ数年緩やかな下落となっています。

新居浜市の不動産取引件数


年度取引件数
20151010
20141083
20161040
20171026
20181087
2019※817
国土交通省 土地総合情報システムDATA参照

不動産の取引件数はこの5年程はほぼ横ばいです。

地価に影響を及ぼす要素

不動産の価格を決める大きな要素である、需要と供給のバランスを知るには3つの要素を知る必要があります。
  1. 人口の推移
  2. 金利の動向
  3. 所得層
それぞれ見ていきましょう。

新居浜市の人口DATA

5年ごとの全体の人口推移


年別総数
平成2年129,149人62,081人67,068人
平成7年127,917人61,460人66,457人
平成12年125,537人60,034人65,503人
平成17年123,952人59,190人64,762人
平成22年121,735人58,219人63,516人
平成27年119,903人57,551人62,352人
新居浜市国勢調査人口推移より

平成に入ってから人口は減り続けているのがわかります。

25年間で約1万人の減少です。

この間、市町村合併で1万人ほどが吸収されているので、実質2万人程減っている事になります。

直近5年間で1800人超、全体の人口が減少しています。

減少のペースは加速する可能性が高いと思いますので、注意が必要ですね。

25~50歳の人口推移DATA


人口
19,83419,18239,016平成20年12月31日
19,75818,78838,546平成25年12月31日
18,63617,63436,270平成30年12月31日
18,40017,27435,674令和元年12月31日
新居浜市年齢別男女人口DATA参照

不動産の購買層である、25歳~50歳の人口DATAでも減少が毎年470~600人程度減少しています。

という事はおよそですが、購買層が、半分の235~300件程減っているという事です。

需要が年間1.5~2%減少している事になるので、10年後には20%程度、購買力が無くなっていると考えられます。

不動産の価格が下落するのは明白ですね。

また不動産の取引件数があまり減少していない事から、これまでの需要を満たしていると思われます。

入れ物(欲しいというニーズの入れ物)に水(売りたいという物件)を入れ続けているが、まだ溢れていない状態と言えるでしょう。

しかし、溢れるのは時間の問題だと思われます。

入れ物が少しづつ小さくなっているのですから。

銀行の住宅ローン金利からわかる事

金利は史上最低水準であるにもかかわらず、地価が下落し続けているという事は、新居浜市では主に人口の推移が需要と供給のバランスを形成していると言っていいでしょう。

住宅ローンの金利がここ20年以上落ちていて、現在は1%を切る様な商品も多く見受けられます。

同じ3,000万円を借りたとしても、返済金額が少なくなっている訳ですね。

という事は、買主側の返済金額の平均が変わらなければ、より高い物件を購入できる訳です。
3,000万円の借入 ⇒ 月々92,000円 の支払い
3,150万円の借入 ⇒ 月々92,000円 の支払い
3,250万円の借入 ⇒ 月々92,000円 の支払い
金利が下がる事で、購入できる価格が大きくなるケースが増えます。

需要>供給 の形の場合だと総額が高い物件でも購入できるので、不動産価格が上がったりする訳ですが、新居浜市では決してそうではありません。

という事は、単純に 需要<供給 の状況である事がわかりますね。

新居浜市の立地適正化計画

新居浜市内の不動産の売却についての考慮すべき事項として、立地適正化計画の把握が挙げれます。

新居浜市が将来に渡って、どの様な都市計画をしようとしているのか把握しておく事が、不動産の売却のタイミングを計る上でも重要になるのです。

立地適正化計画では極端に言うと、住民に住んで欲しいエリアとそうでないエリアとを区分けしています。

市の予算や運営の将来を考え、コンパクトな街並みを作っていこうという計画です。
  1. 都市機能誘導区域
  2. 居住誘導区域
  3. それ以外の地域
この3つの区域に別けられ、都市機能誘導区域・居住誘導区域については

”持続可能な都市づくりを進めるために、人口密度の維持と生活サービス機能などの適切な誘導を図る方針や区域を示す”

という地域に該当します。

それ以外の地域については、「住んで欲しくないエリア」と解釈して良いでしょう。

当面は問題ありませんが、将来的に行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いと言われています。


新居浜市立地適正化計画概要より

青色赤色で囲まれた所が居住誘導区域、都市機能誘導区域に該当します。

この枠内に住んで欲しいというのが、新居浜市の考え方です。

昔存在していた線引きを一旦廃止したが、更に細かくそして厳しく線引きしたようなイメージです。

もうピンと来られましたね?

線引き後、調整区域の土地がどうなったのか?

全く同じになることは無いと思いますが、農地の転用などは厳しくなる可能性もあり得ます。

当然、価格も・・・。

新居浜市の地価の未来予想

10年後、20年後、正確な事はわかりません。

ただ、方向性は見えてしまっていますね。

上がる見込みなんて物は当然ありません。ただ下がっていくだけ・・・。

もう既にタダでもいらない土地が少しずつ増えてきています。

この範囲が少しづつ広がっていく事は確定的です。

お金をあげてでも引き取ってもらわなければいけない状況が今後生まれて増えていくでしょう。

中心部から離れた地域は特に注意が必要です。

厳しい事を言うようですが、価値がある内に処分する事を真面目に考えておくべきでしょう。

不動産を持っている必要性がどこまであるのか?

それは子供や孫の負債にならないか?

真剣に考えてみましょう。

せめて現在の価値くらいは把握しておくべきです。
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