新居浜市でも耕作放棄地が増えてきていますね。
不要な農地が増えてきている＝農地を処分したい
というケースが今後も増え続けていくわけです。
そこで農地を売却するための2種類の方法について解説してみます。
目次
Contents
新居浜市の農地を売る2種類の方法
「農地を売る方法」は2種類あります。- 農地を農地として売る
- 農地を農地以外の利用目的に応じて転用申請を行い許可後売る
前者はニーズが少ない為売却が難しく、後者がニーズに応じて売却できるので売却しやすいのです。
農地の売却は、まずはどちらの方法を取らなければいけない農地なのかを判断する事から始まります。
農地転用の概略
農地を売買する為には、愛媛県知事から農地転用の許可を得る必要があります。農地を売買する場合は、
- 農地法第3条の許可・・・営農目的での許可申請
- 農地法第5条の許可・・・第3者（買主）の営農以外の利用目的についての許可申請
農地法第3条の許可については、
「農地を農地として購入することができるのは農家だけ」
であり、農家（農家の権利を持っている）や農業参入者（農業生産法人など）以外は買うことができません。
農家の権利については、各地方自治体によって、耕作している農地の面積などで規定されており、その基準を満たしている者が”農家”に該当します。
新居浜市では3反以上の農地を営農していることが、基準となっています。
※購入する面積や賃貸する面積をあわせて3反を超えれば可
農地の種類を確認する
まずは農地が第3種農地に該当するかどうかが、一番重要なポイントとなります。
第3種農地でない場合は、農地以外の物に転用行為について許可が下りませんので、
農地を農地として売る
方法でしか現実的には売買できないのです。
- 第3種農地以外の農地 ⇒ 農地法第3条許可申請で農家・農業参入者へ売却
- 第3種農地 ⇒ 農地法第5条許可申請にて第3者へ売却
新居浜市の区域区分の確認
新居浜市は都市計画法上、非線引き区域に該当します。非線引き区域の中で用途地域と特定用途地域が定められていて、それぞれに運用基準が違います。
用途地域
- 第1種低層住居専用地域
- 第1種中高層住居専用地域
- 第1種住居地域
- 第2種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
特定用途地域
- 市街地周辺地区
- 幹線道路沿道地区
- 田園居住地区
- 産業居住地区
用途地域が定められている地域の第3種農地
旧市街化区域であった地域である為、運用は特定用途地域に比べて緩めです。農地転用は許可申請が必要で、売買の場合は3条もしくは5条の許可申請が必要です。
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転用確認・地目変更のタイミングは、造成工事完了後以降となります。
特定用途地域が定められている地域の第3種農地
旧市街化調整区域であった地域である為、運用は比較的厳しいです。農地転用は許可申請が必要で、売買の場合は3条もしくは5条の許可申請が必要です。
用途地域との運用の違い
- 地目変更のタイミング
- 宅地分譲は不可 ⇒ 建売分譲は可
農地転用の流れは同じですが、転用確認・地目変更のタイミングは、申請内容の目的の達成度合いによります。
※家を建てる目的の申請であれば、建物の棟上げ後以降で、転用確認・地目変更が可能になります。
新居浜市の農地の売り方について
農地を売りたい人は、農地を一括で売られたい方が多いと思います。しかし、買う側の目的によって面積の制限が運用上存在します。
戸建住宅の場合（個人が家を建てる）は、1申請あたり概ね500㎡までという運用上の制限があります。
つまり、家を建てる事を目的とした買主を探す場合は、例外を除いて500㎡までしか売却できない為、数人の買主を探す必要があるのです。
農地は基本的には面積が大きく、1,000㎡とか900㎡とかの広さの物が大半です。
昔は3反あるとか、2反7畝とかよく言われていたと思いますが、1反＝300坪＝991.736㎡ですので、売却する際に当然の様に制限が出てくるのです。
500㎡ずつに分割・区画する必要性が発生するのですが、区画して分譲する為にはその他の法律の制限も出てきます。
- 宅建業法上の問題・・・反復して売買する場合は宅建業の免許が必要。
- 都市計画法上の問題・・・新居浜市では1,000㎡を超える土地の区画形質の変更が行われる場合は開発許可が必要。
- 建築基準法上の問題・・・建物1件あたり２ｍの接道が必要。位置指定道路や開発道路の必要性。
結論として、農地を一括で売却する為には、
- 不動産業者への一括売却
- 事業目的の企業などへの売却
- 農地を農地としての売却
もちろん、全てがそれに該当する訳では無いのでプロによる調査が必要です。
まずは不動産業者へ査定依頼をするのが正しい第1歩です。
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