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不動産の任意売却とは何?

任意売却」をご存知ですか?

私は「任意売却」を、住宅ローンが支払えず、金融機関が差押えや競売手続きに取り掛かった状況の下で、あなたの住宅ローンの残債を少しでも減らし、人生の再スタートを切るための手続きの1つと考えています。

実際に
任意売却とは、債務者(借主/貴方)と各金融機関(債権者)との双方合意のもと競売入札が開始される前に債務を整理して、競売(けいばい)の対象となる不動産を任意に売却することです。

債務者(借主/貴方)が何らかの理由によって住宅ローン・借入金等の支払いが困難になった場合、そのまま滞納を続けますと債権者(金融機関など)が抵当権 に従って担保不動産を差押えて不動産競売の申立てを行うのが通常です。

競売手続きが行なわれる前に債務者(借主/貴方)と債務者(金融機関など)の間に不動産会社等の仲介者が入り、不動産所有者と各債権者の合意のもと、出来る限り双方が納得する価格を設定して不動産を市場で売却することができます。

このような不動産売却の方法を任意売却といいます。

競売よりもこの任意売却のほうが有利な条件で不動産を売却できるため、債務者は残債の整理縮小(場合によっては残債の償却)や債務の再構築を行ない易く、債権者も競売より任意売却のほうがより多くの債務の回収ができるという利点があります。

簡単な流れについてはこちらから


プロの不動産屋が知らない一般売却と任意売却の違いとは?

最近、任意売却受付といった文言を不動産業者のサイトや元請けサイトを見かけますが、その多くは一般売却(普通の売却)と任意売却との違いを理解せずに謳っている不動産屋さんのケースが多いです。

弁護士さんなどの知恵を借りて、任意売却をする不動産屋を紹介するようなパターンですね。

実務的に賃貸屋さんが登録していたり、びっくりするような会社が出てくることがあります。

さすがに専門という所はそれは無いですが、実は任意売却でもないのに、任意売却をやっていると勘違いしているケースも多々あります。

失敗の元ですよね。実際失敗しているケースほ多々見てきています。そのリスクを理解もしていない、折衝する相手をわかっていない、法律的なこともわかっていない・・・等々。

某不動産業者の店長ですら認識していないケースもありました。私に相談があったのですが、折衝先に法律を知らず文句を言ったそうです。”全額返済するのに何の文句がある!!?とにかく(抵当権を)抹消しろ!”という感じで。

代位弁済後の任意売却では債権者に権限があるのを全く理解していない言葉です。

なので、”それは違うよ?あなたが間違っている”とその店長さんに説明してあげました。私の説明が悪かったのか、あまり納得していませんでしたが、

「代位弁済」

「期限の利益の喪失」 

この2つの言葉を理解しないと任意売却はできません。出来たつもりと出来たは似て非なるものです。

そして言葉の意味を理解して且つそれを実務で実践しないといけません。


一般売却(普通の売却)と任意売却の違いは実務経験を積んでいないと理解できないです。

実際私も10年ほど前に失敗をして身をもって経験を積んでいるので、本当に困っている人には100点以上の完璧な仕事をしないといけない事を理解できています。

正直、解ってもないのに変な広告や宣伝文句を並べる業者がいるなあ・・・くらいに思っていましたが、実際に被害を被るのはその本当に困っている方です。

なので本当に困っている方は、本当のプロ(任意売却だけでなく、民法や債券業務、サービサーなどの実務を理解している)に相談してください。

一番大切なのは売却後の皆さんの生活です。それを考えず、アドバイスできない業者は論外です。

現在のあなたの状況は?

住宅ローンでお困りの場合は今現在、あなたが置かれている立ち位置を把握しましょう。

  1. 住宅ローンの支払いが遅れがち
  2. 督促状が届いている
  3. 代位弁済予告が届いている
  4. 競売開始決定通知が届いている
  5. 競売の調査の為の立ち合いの知らせが届いた
この順番で強制競売への手続きは進んでいきます。

あなたはどの段階ですか?

少しでも早く相談することが大切ですが、一人だけで悩む前に、知識だけでも入れておきましょう。

住宅ローンが返済できず、催促状が届いている

このような場合少しでも早く動くことが必要です。

通常の住宅ローンは、延滞期間 が6ヶ月を超えると、期限の利益が喪失され、代位弁済・保証履行(以下、代弁・保証履行)となります。

代弁・保証履行とは、住宅ローンを契約する際にほとんどのケースで 同時に契約する保証機関によって、あなたが契約した住宅ローンの残高を、保証人と して、あなたの契約した金融機関に、全額支払ってくれる行為です。

しかし、全額の 支払いが行われた場合、あなたの債務は、代弁・保証履行を行った保証機関に移り、その支払った金額を、一括で返済する様に通知が届くわけです。

1ヶ月の返済も出来な いあなたに、何千万円もの残債を「一括で支払え。」というのもムリがありますよね。

まだあなたの場合、督促状が届いている段階なので、いきなりそこまではいきません。

しかし、4ヶ月5ヶ月と延滞が続き、督促状が届いて、自宅や会社にまで、督促の電話が来る様になると、延滞常習者となり、要注意人物になるわけです。

あなたが電話をして「ああ○○さん」とすぐにわかる様なら、注意をする事です。

ハッキリ言いますと、常習者になる方は遅かれ早かれ、代弁・保証履行の道へ入っていく事になります。

特に購入後1年もしないうちに延滞をするあなたは、ほぼ間違いないと言って良いで しょう。

 
失敗
あなたはこの一生に一度の大きな買い物を、安易な考えで購入しませんでしたか?

不動産業者の言いなりに「今の家賃でマイホームが持てますよ」「頭金はいりません」 など、購入意欲を掻き立てられ購入した時の事を思い出してみて下さい。

年収の25%が住宅ローンの返済可能額と言われ、年収600万円のあなたが、頭金 なしで3,000万円のマンションを購入したのであれば、物件代金の10~20%の プラスの資金が必要となるのが当たり前です。

購入時に法務局に払う「登録免許税」、購入後しばらく経つと請求の届く「不動産取得税」、ローン契約時に保証機関に支払う「保証料」等だけでも、100、200万円の、俗に言う「諸経費」がかかります。

更に、新築のマンションに住むわけですから、普通の人であれば、「冷蔵庫も新しい物を・・・」「食器棚も新調したいわ・・・」などと、何から何まで新しい物に変え、その結果として資金不足に陥り、ローンで購入してしまうものです。

あなたもそうではありませんでしたか?我々は借入金と聞くと、月々の返済額を100万円のローンに対して、5,000円と考えます。3,000万円借りたあなたは、月々15万円の返済だと考えれば、金利の変動を考慮してもそれより多くなる事はありません。

この15万円に管理費25,000円、固定資産税が月々平均12万円、少なく見積もっても、月々18万円の支払いが発生するわけです。

これに駐車場や家電製品等のローンで合計20万円。更に落とし穴は、年収600万円という金額です。

このままでは、いずれ貴方も競売の道へ進んでしまうかもしれません、そうなる前にご相談下さい。

住宅ローンが返済できず、代位弁済の予告が届いている

代位弁済の手続きが取られると、債権者には2つの権利が発生します。
  1. 競売手続きにて債権の回収
  2. 残っている住宅ローンの残債について回収する為に、裁判所による強制競売の手続きができます。
  3. 残債務の全額についての一括弁済の請求
  4. 残っている住宅ローンの残債について、残債の全額を一括で返済するよう請求する権利

代位弁済の手続きが取られると、分割での返済等は基本的に(特別な条件や要件を満たさない限り)認められません。

つまり全額一遍に返済するか、競売にかかるかのどちらかとなります。

冒頭でも述べたように、任意売却とは、債務者(借主/貴方)と各金融機関(債権者)との双方合意のもと競売入札が開始される前に債務を整理して、競売(けいばい)の対象となる不動産を任意に売却することです。

少しでも多く家や土地を売って返済するので、認めて下さい」と債権者の同意を得て、売却をすることで残債を減らす行為が任意売却です。

実はこの事を理解していない不動産業者が多数存在しており、いざ結構メジャーな不動産業者で勝手に売っていて失敗してしまい、結果的に私が助けたことがあります。



この段階ではタイムリミットがほぼ決まっています。

とにかく一刻も早く任意売却のプロに相談するべきです。

任意売却のプロとは、単純に不動産屋や弁護士ではなく、任意売却の実務を常にこなしている業者の事を指します。



債権者から所有する不動産に対して、競売を申し立てられてるいる方

あなたは競売開始決定が管轄の地裁から送達されてから、おそらく本を読んだり、知人に尋ねたりしていると思います。

しかし、ほとんどの人は相談せず、奥さんと2人で悶々と悩んでいると思います。

それから1ヶ月もすると、裁判所から “執行官” と称される人が訪れ、自宅の室内の 写真を撮り事情を聞かれる、という生まれて初めての経験をした事と思います。

“執行官” というと、「いかにも・・・」という感じですが、年配のおじさんが来た事と思います。
結構物腰も柔らかく、「あれ?」という感じだったと思います。

 

彼らは、あなたや奥さん達に嫌われては、室内の写真を撮ったり事情を聞く事が出来ないので、「債権者と話合いをして、競売を取り下げてもらうと良いですよ。」なんて事を言いながら、仕事をやり遂げるわけです。

写真を撮らせてくれない、事情も聞けない、では、調査書が出来上がらないからです。

あなたはこれに安心して、「たいした事ないんだ。」などと考えているなら、それは大きな間違いです。

それから3ヶ月もすると、競売入札期日と最低落札価格の書かれ た書類が送達されます。
それから慌ててももう遅いわけです。

競売を取り下げるには、話合いなどで債権者が納得するわけはありません。

競売を申し立てた債権者を納得させるには、1,000万円の債務があった場合、相手は「全額をご返済頂ければ、すぐにでも取り下げます。」の一点張りです。

300、500万円支払ってやっと、 取り下げてもらえるかどうか・・・というところが現状とお考え下さい。

取り下げはされても残債は支払うわけですから、あなたの収入状況が変わらなければ、ドブにゼニを捨てる様なものです。
1、2年後に再度競売にかかる人を、これまでたくさん見てきています。

競売には、抵当権実行の競売の場合、「平成○年(ケ)○○号と、(ケ)」というカタカナが記入されます。

もうひとつは一般債務といって、カードローンなど、抵当権がついてなく、裁判により“債務名義”というものを取り、それを基に競売をかける“強制競売”の場合です。この場合「平成○年(ヌ)○○号」というカタカナが記入されております。

詳細は、お電話を下さればお話する事が出来ますが、簡単に言うと、(ヌ)の場合は “脅しの意味合いが強い”場合もあります。

あなたの場合も、送達された書類を ご確認頂き、(ケ)か(ヌ)かをご確認下さい。それほど慌てる必要はない可能性もあります。
ただし、執行官が訪問する事には変わりありません。

いずれにせよ、とにかく一刻も早く任意売却のプロに相談するべきです。

気になる任意売却後の残債務

住宅ローンの返済が困難になると、任意売却を選択する方も多いでしょう。

その際、気になるのが任意売却後の残債務です。

任意売却では、ローン残高より高い価格で住宅を手放すことができるとは限りません。

売却をしたのにローン返済がその後も続くのでは苦しい生活になってしまうのは明白です。

そのために任意売却を躊躇している方もいるかもしれません。

実際、任意売却で残ったローンが無くなるわけではありません。

しかし、任意売却後は、借入先によっては残債務を減額してくれる場合もありますし、生活を圧迫するような返済ではなく、無理の無い範囲での返済に変更することができるのです。

「無理の無い範囲で返してもらう」という返済方針のもと、債務者が現実的に支払っていける金額を決めます。

担保も無く、返済額や支払い条件の見直しも柔軟に対応してもらえるので、残債務が生活を圧迫する心配はありません。

任意売却の実例はこちらを参考にして下さい。




任意売却についてのまとめ

任意売却のポイントとしては、とにかく早め早めに、任意売却のプロに相談をすることが一番重要です。

相談するだけなら当然無料なので、無料で安心を得られるのならば相談すべきですよね?

その際には相談先を決して間違わないように・・・ドツボにハマった方を見てきているので、ここはとても重要です。

こちらを参考にして下さい。


本物を見つけるのは難しいかもしれませんが、どうしても分からない場合や不安な場合は、メールで当方にご相談ください。

私の地域外であっても、プロであるかどうかは判断できます。

その他に任意売却で注意すべき点や、よく失敗する遅延金についての記事も参考にして見て下さい。





いずれにせよ住宅ローンで悩み事が発生した、もしくは発生するだろうと予見できる場合は、将来の安心を得る為にぜひご相談を。

もちろん相談は無料ですから、任意売却の専門家にお尋ね下さい。

1つでも当てはまった方は即相談!

  • 住宅ローンの返済が苦しくて困っている。
  • 住宅ローンの滞納で今後に不安を抱いている
  • 押し寄せる督促に頭を悩ませている
  • 残債の返済の充てが無い
  • 自宅が競売に掛けられそうだ、かけられている
  • 離婚したいが住宅ローンの支払いが心配だ

 


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    上記のチェックリストに一つでも当てはまった方は要注意です。

    手遅れになる前に、とにかく少しでも早く、悩みが深刻な事態になる前にご相談ください。


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