中古住宅を購入しようとする時に、お買い得だったりお得な物件を入手したいと思いませんか？
いわゆるお宝物件の入手ですね。
残念ながら、ほとんどの方は普通であったり割高な中古住宅を購入してしまっています。
まあ、普通と言えば普通なのですが・・・。
今回は割高な物件を購入してしまわない為に、中古物件の売却の仕組みというか形態について説明し、お宝物件の入手法についてお話します。
お宝物件の定義として、不動産業者が購入する物件という前提で進めていきます。
要は、「不動産業者が購入して転売し利益を得る事が出来る状況の物件」なので、一般の方が同じ条件で購入できれば、お得な買い物をしたと解釈できるからです。
目次
Contents
知っておくべき中古住宅の売却形式
- 不動産業者が売主
- 一般の方が売主で仲介（住宅ローン残あり）
- 一般の方が売主で仲介（住宅ローン残なし）
- 競売での中古物件の入手
中古住宅の売却には、以上の4つの形態が存在します。
それぞれの形態について見ていきます。
土地・建物評価2,500万円 築10年
という物件があったと仮定します。
不動産業者が売主の中古物件
このケースでは単純に不動産業者の利益が数百万円乗っかります。ざっくりですが、2,000万円で仕入れて手を入れて、2,800万円で売却する・・・という感じでしょうか。
元値がわかるとボロい商売に思えますが、これと同じ条件で購入できれば最高ですよね？
目指してほしいのは不動産業者と同等の価格で購入する事ですので、このケースでの売買は基本的に当てはまりません。
不動産業者が売主の物件を購入するメリットとしては
デメリットとしては
建物に消費税がかかるので、仲介手数料とどちらが得なのかは微妙です。
一番高くつくのは、こういった業者物の売買ケースで仲介業者が介在する事です。
仲介手数料と消費税とのダブルパンチで費用が発生するパターンですね。
もちろん何らかの事情がある場合はどうしてもこの形になってしまうケースが存在しますので、絶対ダメと言う訳ではありませんが、賢い買い方か？と聞かれると、NO!と答えます。
一般の方が売主で仲介（住宅ローン残あり）の中古物件
住宅ローン残高＋諸費用の金額以上で売却する必要があり、築15年以内の物件の場合はほとんどのケースで残債が2,500万円以上（時価評価額より）残っています。つまり相場なりに売却しようとした場合には、数百万円の追い金が必要になって来るので、売却価格が割高に設定されがちです。
良く広告やネットで見かける相場よりも高い値段設定の物件は、価格設定の時にそのしわ寄せがされているからなのです。
割高かどうかの判断は、土地・建物の評価をしてみれば判断できると思います。
一般の方が売主で仲介（住宅ローン残なし）の中古物件
このパターンでは、売主の思っている金額で売却できるので、売主さんの性格や経済状況、それまでの経緯などで販売価格が異なります。多くの場合は査定価格や相場なりの価格での販売がなされると思います。
普通の売買ですね。
値段交渉に応じてくれれば、お得な形での購入も可能でしょう。
が、基本的にはローンが払い終わった築年数がそれなりに経過しているケースが多いので、土地扱いもしくはリフォームにそれなりのお金を掛けなければいけない事が多いと思います。
競売での中古物件の入手
市場で一番割安で不動産を購入できるのが競売による落札だと思われます。近年ではそうでないケースも増えてきているので、一概には言えませんが・・・。
最低入札価格が設定されていて、自分の思った金額で入札が出来るので、落札できると価格的には満足感が得られるでしょう。
しかしやはりデメリットが存在します。
といったデメリットがあり得ます。
居住者が素直に退去してくれなければ、強制執行という手続きを取らなければいけません。
これには費用と時間がかかりますので、余分な費用が発生してしまいます。
また本来あってはいけない事ですが、居住者が自棄になって建物内部などの破壊をしたりしてしまう事もあります。
内部が写真でしか確認できない為、実際の所がわからず想像と違う事もあり得ます。
そして競争相手がある事なので、絶対に落札できるという保証はありません。
初めて競売をされる場合は、競売を行った事がある経験者や、競売に長けた不動産業者のアドバイスが必要だと言えます。
それぞれのメリット・デメリットを理解できたでしょうか？
4つの形態のうち、お宝物件を入手するにはどの形態がイイのかわかりましたか？
築浅のお宝中古物件を入手するには
築浅のお宝中古物件を入手する為の売買の形態は、②~④のいずれかになります。この内、競売についてはリスクを理解した上で購入する必要がありますが、自身の納得した金額で購入する事が可能です。
③については、絶対では無いですが、基本的には築年数が経過し、耐用年数が残っていない物件の可能性が高いです。
で実は私のお勧めは②の状況の物で、特殊な状況に置かれている物件になります。
いわゆる任売物件というやつですね。
任売物件についてはこちらを参考にしてみて下さい。
不動産うるなび
不動産をお得に購入したいのであれば、任意売却物件を購入しましょう。 任意売却物件はお宝物件です。 基本的に、市場の相場価…
残念ながら諸般の事情で、この任売物件の総数は年々減ってきています。
またお宝物件故に、表面化しないうちに売却されてしまう事も多々あります。
新居浜市内の任売物件の情報はほぼ私の所を通過します。
つまり任売物件を入手したい場合は私に聞けば、その情報が手に入るのです。
築浅のお宝中古物件を入手したいのであれば、ぜひお声がけをしてみて下さい。