農地、相場、価格、値段 なんてキーワードで検索して出てくる数字はほとんど意味がありません。
何故か？⇒ 農地の価格の算出法、根拠を知れば納得できます。
農地を売買する場合には、宅地を売却するよりも多くの確認事項があります。
当然ですよね。
建物を建てれる・・・建築が可能な事が前提で、農地＝土地の価値が発生する訳ですから。
一般の方が知っておく必要はないかもしれませんが、地主さんは自身の土地の価値を推測するうえで、ある程度把握しておく事が望ましいでしょう。
では一体どんな項目を・・・？
せっかくなので、プロが現場で最低限確認する事を伝授しませう＾＾
農地の価格の算出法の基本を知って下さい。
※ここでは農地⇒農地の売買は考慮しません。
目次
Contents
農地の価格を決める要素とは？
まずは皆さんが知りたい、農地の価格の成り立ちを知りましょう。宅地の価格 ＝ 農地の価格 ＋ 造成工事費用 ＋ 諸費用（測量や登記、各種申請費用等）
この公式を覚えておきましょう。
逆に言うと、
農地の価格 ＝ 宅地の価格 - （造成工事費用 ＋ 諸費用（測量や登記、各種申請費用等））
となります。
要は、農地を宅地にする為の費用を、宅地から差し引くと、農地の値段がわかるんですね。 ⇒ 図では素地価格の部分です。
そして、ただ単純に宅地にするだけではなく、農地法をはじめ、各種クリアすべき法律があり、その基準に合うように加工していく必要があります。
なので、現場のプロは当然それを考慮して、必要な調査を行うのです。
以下では、価格を形成する為の要素である、調査事項について見ていきます。
参考記事
不動産うるなび
農地の価格に相場なんてありません。あるのは個別の価格だけです！農地隣同士の農地でも価格が大きく違うので、農地に相場はあっ…
農地を売買する為の調査
農地を売買する為には、宅地に仕上がった形を考えます。なので、農地の売買価格、値段を算出するには、
「宅地にするにはどうすれば良いのか？」
という事をクリアしていく様になります。
基本的な確認事項
- 登記・権利関係の確認
- 農振地等の規制確認
- 間口・奥行の地形確認
- 排水経路の確認
- 高低差の確認
- 接道道路の確認
- 開発許可の要・不要
- 測量の未済
- 農地転用時の要件
- 架橋の要・不要
- 雨水放流の費用
- その他法規制
地域や立地条件によっては、もっと項目が増える可能性がありますので、基本的な事として認識してください。
登記・権利関係の確認
イロハのイになりますが・・・農地の場合は相続がされていない場合も多く、小作権などの他人の権利が設定されている事も多々あります。
まずは所有関係をはっきりさせ、現況と公図等、登記に問題が無いかを調べます。
また、農地の登記で共有名義になっている場合がありますが、経験上、共有登記の農地はスムーズに売却できた試しがありません。
利害関係や長年の経緯から、相手方が同意してくれない場合が高確率でありますね。
これから登記をする場合には、農地の場合は共有登記は避けましょう。
農振地等の規制確認
これも基本的なことなのですが・・・農業振興地域（青地と言われる）に指定されていたりすると、農地以外に転用しての売却は出来ません。
第1種農地も同じで、日本の自給率を確保する等の目的のために、やむを得ない場合を除いて、農地以外のものへの転用は認められていないのです。
農地の種類には甲種農地、乙種農地（第1種農地、第2種農地、第3種農地）と分類されており、甲種農地・第1種農地については転用は原則不許可とされている。
要は、転用できるかどうかが重要で、所有する農地がどの種類に該当するか？という確認が必要なのです。
間口・奥行の地形確認
個人住宅を目的とする転用の場合、概ね500㎡までという、一度に転用できる面積の制限があります。田んぼなどの農地は基本的に1,000㎡（約1反）を基準にしてきた歴史があるので、500㎡で収まる事は少ないです。
という事は、分割して切り売りをしていく必要が発生するのですが、区画していくうえで間口と奥行きが重要になります。
地形によっては狭小地になったり、面積過大の土地にしか区画できない場合もありますので、土地の価格を算出するうえでの重要な要素になります。
排水経路の確認
- 公共下水がある地域なのか？
- 浄化槽が設置できる地域なのか？
- 排水設備が無い立地なのか？
- 雨水の排水先はあるか？
排水許可の申請先が下水と浄化槽では違う場合が多いでしょうし、公共下水と浄化槽では必要な勾配が（土地の地盤面の高さ）違います。
また排水設備が無ければ、確保する事を考えなければいけません。
それによって造成工事の費用が大きく変わってくるのです。
農地の価格＝宅地の価格ー宅地にする為の費用
なので、そもそもの価値が変わってくるのです。
高低差の確認
道路や水路との高低差の確認も重要です。道路とほぼフラットな畑と、１ｍも落ち込んだ畑や田とでは造成工事の費用や内容が大きく違います。
また、前段の排水に必要な勾配を確保するためにも、道路や水路との高低差の確認は大切なのです。
こんな感じで現場の状況によって、必要な工事の内容が変わってきます。
高低差が少なければ、擁壁の工事も盛土の量も減るので、宅地に仕上げる為の費用が少なく済みます。
接道道路の確認
前面道路が４ｍ未満であれば、建築後退が発生します。また、幹線道路まで４ｍもしくは６ｍなければ、開発許可を取得できません。
そもそも建築基準法上の道路に該当するかどうか？という事に始まり、接道道路の幅員は重要です。
その後に出来る事が限定されてくるので、接道の種類と幅員は必ず確認します。
中には〇〇市道に認定されているにも関わらず、個人の名義で登記がされていたりする場合などもあるので、要チェックです。
開発許可の要・不要
私の住んでいる地域では1,000㎡が基準面積です。2,000㎡にして欲しい！
この面積は地域によって自治体がそれぞれ定めていますので、確認しましょう。
開発許可が必要な場合は、協議しなければいけない事項が大幅に増えます。
自治体が定めた内容に沿った区画や工事を行わなければいけませんし、工事後も完了検査が行われ、クリアしなければ建築が出来ません。
複雑になる分、工事の費用や申請の費用が必要となるので、手取り価格に影響します。
開発許可が必要だが、許可の要件を満たさない土地も沢山あります。
その場合はかなりの知恵が必要になってきますので、開発許可の要・不要は重要なのです。
不要である場合は、農地法と該当法令をクリアすれば良いので、必要な場合に比べて格段に楽になります。
なので私の地域も2,000㎡に基準をして欲しいのです・・・
測量の未済
農地の場合、測量が行われている事はほとんどありません。国土調査が行われていて境界がはっきりしている場合でも、分筆や合筆といった行為を行う為に、測量が必要になる場合がほとんどです。
全国的にどうなのかはわかりませんが、農地転用に関する意見書をもらう際に、境界査定を絶対とする土地改良区が多いようです。
自身で近年に測量を行った記憶が無い場合は、必要な作業になると認識しておきましょう。
中には隣接者が協会の確定に同意してくれないというような、悲しい出来事が起こる場合もあります。
あいつが幸せになる事には一切協力しない！帰れ！
と言われ、収拾がつくまでに3年以上かかったケースもあります。
測量行為は境界を定める行為なのですが、隣人との歴史や関係によって、どんなに正しくても事が進まなくなるケースもあるので、隣人関係はなるべく円満にしておきましょう＾＾
農地転用時の要件
農地転用を申請する際に、工事の内容に条件が付される場合があります。近隣に（排水などで）影響を及ぼす場合であったり、安全上問題がある場合であったり、現状を回復する必要がある場合等があり、思いもよらない出費が掛かったりするので、事前に確認しておくと良いでしょう。
道路の幅や立地状況によっては、水道管の通し方や排水管の工事の仕方まで、細かく指定されたりします。
架橋の要・不要
敷地内に入る為には、水路上に橋を造らなければいけない場合があります。この場合、水路の管理者に許可をもらう必要があり、当然費用が発生したりします。
数十万円から数百万円かかる場合もあり、それとは別に工事費用も掛かります。
水路の幅や指定される工事内容によってその費用は前後してきますし、橋が無ければ接道も認められませんので、水路幅や深さも重要なチェックポイントとなります。
雨水放流の費用
昨今のゲリラ豪雨のせいではないのですが、降雨量を計算しなければいけない地域なんかも存在します。要はその敷地を転用する事により、農業以外の目的で雨の水が水路に流れ込むため、その許可と費用が必要になるのです。
敷地に対して㎡＝〇〇〇円と定めている所もあれば、1件につき〇〇〇〇円というような地域もあります。
この地域の年間平均降水量を調べて、その数値を提出しなさい！その数字を元に計算します。
なんて言われたこともあるので、その地域での確認は必要でしょう。
その他法規制
文化財保護法や土砂災害区域、造成規制法などの規制がある場合があります。関連する該当法規を確認して、クリアしておく必要があります。
これは地域によって指定される内容が全く異なるので、自治体での確認作業が必要です。
最近ではインターネットで確認できることが多くなってきましたので、ネットで確認してみると良いでしょう。
自治体によっては、該当法令や道路・排水・水道などの項目について、文書で回答してくれる素晴らしい自治体もあるようです。
ゼンリンさんの著作権などの関係で書類が出せない・・・なんて悲しい自治体もあるので、ネットで確認後直接自治体で再確認するのがベストです。
まとめ
細かい事を知っておく必要はありませんが、これらの要因で農地の価格が変わってくることは認識しておきましょう。これらの項目をすべて自分でチェックできるのであれば、不動産屋になった方がいいかもしれません＾＾
十分なれるでしょう＾＾
十分なれるでしょう＾＾
基本的には任せて調査をしてもらい、価格を算出してもらえばいいと思います。
え、これ全部タダで調査してくれるって？
そうなんです。不動産屋も大変でしょ？＾＾
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文明の力を感じてしまいますね。
家にいながらメールで査定が出来てしまう・・・。