土地や不動産の売買契約については、多くの方が一生に1度か2度の経験しかしません。

土地や不動産の売買契約書に難しい言葉を並べられても、何となくしか理解していない事の方が多いと思います。

そこで、個別の契約によって取り決めの内容と確認するポイントが変わりますが、多くの場合に該当するであろうチェックポイントについてご紹介してみます。

不動産売買契約書に書かれている事とは

不動産の売買契約書には主に以下のような事が列記され、定められています。
  1. 売買物件の表示
  2. 売買代金、手付金等の額、支払日
  3. 土地の実測及び土地代金の精算
  4. 所有権の移転と引き渡し
  5. 付帯設備等の引き継ぎ
  6. 融資利用の有無
  7. 支払い金の保全措置
  8. 瑕疵担保責任
  9. 負担の消除
  10. 公租公課等の精算
  11. 手付解除
  12. 引き渡し前の物件の滅失・毀損(きそん)(危険負担)
  13. 契約違反による解除
  14. 反社会的勢力の排除
  15. 特約事項

項目がたくさんありますが、難しい部分はそんなにありませんので、それぞれ見ていきます。


売買物件の表示

売買物件の表示に誤りがないかを確認します。

一般的には、全部事項証明書(登記簿謄本)に基づいて契約書に表示されます。

売買対象となる物件が明確であることが、売買契約の大前提です。

公図や位置図などで物件の所在を確認し、全部事項証明書(登記簿謄本)で売買契約の相手が所有者(もしくは相続人)であることを確認します。

全部事項証明書(登記簿)に記載されたことと、現実に相違がある場合は、その明確な理由や代理権限などを確認する必要があります。

※例えば相続人が売主である場合は、相続人である証明や、相続人全員の委任状などが該当します。

売買代金、手付金等の額、支払日

売買代金や手付金等の金額と買い主の支払日をしっかりと確認します。

手付金については、その取り扱いをしっかりと確認します。

手付金についての例文
  1. 買主は、売主に対して、この契約の締結と同時に手付金として表記の金額を支払います。手付金は、売買代金を支払う際に、売買代金の一部に充当します。
  2. 手付金には、利息を付しません。
  3. 売主及び買主は、相手方が契約の履行に着手するまでは、この契約を解除することができます。
    売主が契約を解除する場合、受領した手付金を返還するとともに、それと同額の金員を買主に支払わなければなりません。買主が契約を解除する場合、売主に支払った手付金を放棄しなければなりません。

手付金がどのような手付け(解約手付、証約手付、違約手付)であるのか、金額は適当か(売買代金の何割程度か)などを確認します(一般的には1割程度が多い)。

手付けが解約手付であれば、いつまで手付解除が可能であるかについても確認しましょう。

※不動産売買契約の場合、ほとんどの場合は解約手付だと解釈されます。

土地の実測及び土地代金の精算

  1. 本物件の土地の売買対象面積は登記簿記載の面積とし、売主はその負担において、残代金支払日までに買主に対しその立会いのもとに境界を明示しなければなりません。
  2. 前項の登記簿記載の面積と、実測面積に差異が生じても、売主買主互いに相手方に対して売買代金の増減の請求、その他何らの異議苦情の申し立てはできません。
  3. 建物については、登記簿に表示され、また表示されるべき面積にもとづく取引です。

土地の面積は、登記記録(登記簿)に表示された面積と実際の面積が違うことが多々あります。

それを是正する為に、売り主が引き渡しまでの間に土地の実測を行うことも多いです。

実測の結果、登記記録(登記簿)の面積と実測した面積が違う場合は、その面積の差に応じて、売買代金を精算します。(実測をするのみであえて精算しないこともあります。)

一般的に、売買代金の精算は、当初の売買代金と当初の売買面積(登記記録(登記簿)上の面積)に基づく1㎡当たりの単価を用いて行われます。

なお、隣人とのトラブルがある場合などは、実測と隣地との境界確認が遅延する場合もありますので、実測作業が期日通りにできない場合の対応を協議したほうが望ましいでしょう。

この場合、境界の確定に数年かかるような場合も存在します。

実際にそのような場合はどうするのか、取り決めをしておくことも必要です。(通常は白紙解約の特約を付ける事が多いです。)

所有権の移転と引き渡し

所有権の移転と引き渡しの時期を確認します。

引っ越しの予定などを踏まえて、問題ないか判断します。

所有権移転と引き渡しは代金の支払いと引き換えに行われますが、不動産取引の実務では、代金支払いの場で、所有権移転登記に必要な書類や鍵などが買い主に引き渡されることで完了することほとんどです。

人間の行う事なので、日時がズレたりすることも起こりえます。

売主・買主の理由だけでなく、第3者や金融機関の都合等でも前後しますので、あまりにも遅れたりする場合の対処法や取り決めをしておくのも良いでしょう。

付帯設備等の引き継ぎ

中古住宅の場合は、室内の照明やエアコンなどの設備、敷地内の庭木や庭石などの引き継ぎについて明確にしておく必要があります。

このような付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルは意外と多く発生しますので、契約前に、何を引き継いで、何を撤去するのかを買い主との間で十分に調整する必要があります。

また、引き継ぐ設備等が故障していないかなど、その状態も事前に確認しましょう。

契約に当たっては、付帯設備等の一覧表を用いて一つ一つ確認すること一般的です。(このとき用いる一覧表は「物件告知書」「物件状況確認書」などといわれています。)

融資利用の有無

本契約は、買主が売買代金の全部または一部に充当する融資を利用するため、融資利用の特約を付帯します。
この特約は、買主が利用しようとする融資の全部または一部が金融機関等融資元に否認され、または承認が得られない場合、表記融資承認取得期限までであれば買主は本契約を解除することができるものとします。
その場合、売主は買主に受領済みの金員を無利息にて速やかに返還しなければなりません。
また売主は買主に対して損害賠償の請求はできないものとします。

いわゆるローン特約という条文です。

買主の住宅ローンの融資が否認されれば、買いたくても買えません。

この場合は白紙解約にする・・・という項目ですが、買主はありとあらゆる努力を行い、それでも融資が受けれないという事実と結果が必要です。

また、自己都合によって住宅ローンが組めなくなった場合にはこの項目は適用できません。

例えば会社を辞めたとか、離婚したとかですね。

実務的には、金融機関の事前審査を通過した方にのみこのローン特約を付しています。

そうしなければ買いたい人だけが得をし、売主の販売する機会を制限してしまうからです。

支払い金の保全措置

不動産の取引の場合、支払金・預り金は買主が売主に渡すお金です。

不動産屋(宅建業者・仲介業者)が売主や買主から支払金または預り金を受領しようとする場合に、保証または保全の措置を講じるかどうか、およびその措置を講じる場合におけるその措置の概要を説明する項目です。

例えば、住宅ローンの残金(抵当権)が売買金額を上回っている場合など、手付金をそのまま売主に渡せない場合などに行うようです。

実務的には以下の場合は保全措置を取る必要がないと、例外が定められています。
  1. 未完成物件の場合→受領する手付金等の額が売買代金の100分の5以下、かつ1000万円以下であるとき
  2. 完成物件の場合→受領する手付金等の額が売買代金の10分の1以下、かつ1000万円以下であるとき
  3. 前記1,2の額を超える手付金等の受領以前に、買主への所有権移転登記がなされるか、または買主が所有権の登記をしたとき

なので、私個人はこの保全措置を行ったことがありません。

そこまでの高額取引を行う事がありませんから^^

瑕疵担保責任

  1. 本物件土地については、売主は本物件引渡し後2ヶ月以内に発見された地盤の不同沈下、土壌汚染等により買主の平穏且つ安全な生活に著しく支障を来たす瑕疵で、本契約締結時点において、すでにその原因が存在していたものについて、買主に対し責めを負います。ただし、本契約における別紙物件状況報告書に掲げた項目についてはその責めを負いません。
  2. 本物件建物については、売主は本物件引渡し後2ヶ月以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の腐食、給排水設備の故障の瑕疵についてのみ、買主に対し責めを負います。ただし本契約における別紙物件状況報告書及び付帯設備表に掲げた項目についてはその責めを負いません。
瑕疵担保とは、見えない部分・わからない部分の責任と理解してください。

売買契約する建物に居住していてもわからないことも多々あります。

わからない、知らない事については責任を負いません・・・というのが瑕疵担保責任を負わないという理解でよいでしょう。

小さな部分でいうと、付属する照明がいつ点灯しなくなるかはわかりませんよね?

引き渡した翌日に点灯しなくなるかもわかりません。

そういった部分についての取り決めが、この瑕疵担保責任になります。

一般の方同士の売買契約であれば、「瑕疵担保責任を負わない」という条文も有効です。

が、宅建業者が売主の場合は最低2年間は瑕疵担保責任を負う必要があります。(条文に瑕疵担保責任を負わないと書いていても無効

悪徳業者に引っかからない為にも、知識として持っておいてください。

負担の消除

  1. 売主は、売買代金全額の受領と引換えに、抵当権等の担保権、賃借権等の用益権、その他買主の所有権の完全な行使を妨げる一切の負担を自己の費用で除去したうえ、本物件の所有権移転登記申請手続に必要な書類を買主に交付し、本物件を買主または買主の指定する者に引渡します。

売却物件を完全な所有権で引き渡せるかを確認します。

例えば、抵当権や賃借権など、所有権の完全な行使を阻害するような権利は、売り主の責任によって除かれた状態で引き渡します。

基本的には同時履行といって、抵当権などの抹消と所有権移転を同時に行う事がほとんどです。

10年ほど以前までは、度々、他人の抵当権付きで売買を行ったりしたことがありますが、現在では私の周囲では行われていません。

余程の理解と状況がなければ、やってはいけない事だと考えてよいでしょう。

なお、投資用物件の売買では、テナントとの賃貸借契約に限って、買い主に引き継ぎます。

この場合は引き継ぐ権利と引き継がない権利を明確にする必要があります。定めておかなければ後日のトラブルとなる事が多いです。

公租公課等の精算

  1. 本物件に賦課される公租公課及び光熱水費その他の諸負担等並びに本物件より生ずる収益は、引渡し日の前日までは売主、引渡し日以後は買主の帰属とし、引渡し日に清算します。
  2. 公租公課の起算日は4月1日と定めます。

不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売り主と買い主の間で精算することが一般的です。

その他、管理費などの費用を精算することもあります。精算は引き渡しの日を基準に、日割りで行われます。

公租公課の場合は清算の起算日の確認をしておくと良いでしょう。(案外間違った精算を行っている地域があるので)

手付解除


  • 売主及び買主は、相手方が契約の履行に着手するまでは、この契約を解除することができます。
    売主が契約を解除する場合、受領した手付金を返還するとともに、それと同額の金員を買主に支払わなければなりません。買主が契約を解除する場合、売主に支払った手付金を放棄しなければなりません。
  • 慣例として手付解除では、買主が解約する場合は、手付金の没収、売主が解約する場合は、手付金の倍返しで解約する形を取ります。

    何らかの突発的な事情により契約を解除せざるを得ないときに、手付解除することがありますので、その内容については確認し、理解しましょう。

    当事者間の合意で手付解除を認めない契約としたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。

    手付けの金額は、一般的に売買代金の20%までの範囲で設定することが多いようですが、手付金が少額である場合には、自分が解除するときの負担は小さくなる一方、相手に解除されるリスクも高くなります。

    逆に、手付金が多額である場合は、自分が解除するときの負担は大きくなりますが、相手方に解除されるリスクは低くなります。

    手付解除に関しては、手付金の額も併せて確認しましょう。

    引き渡し前の物件の滅失・毀損(きそん)(危険負担)

    本物件の引渡し前に天災地変、その他売主および買主いずれかの責に帰すことができない事由により、本物件が滅失もしくは毀損したときは、次のとおり処理するものとします。

    1)本物件の一部が滅失・毀損した場合

    売主はその負担においてこれを修復して買主に引き渡しするものとします。
    この場合、修復に要する期間だけ引渡し時期が延期されても、買主は異議を申し立てないものとします。

    2)本物件の全部が滅失・毀損した場合、または本物件の一部が滅失・毀損した場合においてその程度が甚大で修復に多額の費用を要するときは、売主は本契約を解除することができます。

    3)前項により本契約が解除された場合、売主は受領済みの金員を無利息にて遅滞なく返還しなければならない。なおこの場合売主・買主双方とも相手方に対し損害賠償請求はできないものとします。

    売買契約締結後に、天災で建物が全壊するなど、売り主にも買い主にも責任のない理由によって、売却物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。

    不動産売買では、一般的には、売り主が物件を修復した上で、物件を引き渡すこととなります。

    ただし、物件の修復に過大な費用がかかるとき、または、物件が滅失・毀損したことにより買い主が契約の目的を達せられないとき(例えば、とても住む状態には修復されないなど)は、契約を無条件で解除することができます。

    万が一の場合の取り決めですので、しっかりと確認しましょう。

    契約違反による解除


    1. 売主または買主のいずれかが売買契約にもとづく義務を履行しないときは、その相手方は、不履行した者に対して催告の上、売買契約を解除することができます。
    2. 相手方の債務不履行(義務違反)により売買契約を解除したときは、その相手方に対し違約金として、売買代金総額の20%を請求することができます。
    3. 売主または買主は、当該契約解除にともない、違約金を超える損害が発生しても、違約金を超える金額について請求することはできません。
      また、その損害額が違約金より少ない金額のときでも違約金の金額の減額を求めることができません。


    契約違反(つまり約束違反、これを法的には「債務不履行」といいます)により契約を解除するときの取り決めです。

    売り主または買い主のいずれかが債務不履行となった場合には、その相手方は催告を行ったうえで、契約を解除することができます。

    このように契約違反によって解除となった場合には、契約に違反した者が違約金等を支払うことが一般的です。

    違約金等はおおむね売買代金の20%までの範囲で設定されることが多いようです。

    契約に違反することを前提として売買契約を締結するわけではありませんが、万が一のことがありますので、事前にしっかりと確認しましょう。

    反社会的勢力の排除

    売主及び買主は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約します。
    ① 自らが、暴力団(暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律(平成3年法律第77号)第2条第6号に規定する暴力団員)、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員(以下、総称して「反社会的勢力」という)ではないこと。
    ② 自らの役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう)が反社会的勢力ではないこと。
    ③ 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないこと。
    ④ 本物件の引き渡し及び売買代金の全額の支払いのいずれもが終了するまでの間に、自ら又は第三者を利用して、この契約に関して次の行為をしないこと。
     ア 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
     イ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為
    2 売主又は買主の一方について、次のいずれかに該当した場合には、その相手方は、何らの催告を要せずして、この契約を解除することができます。
     ア 前項①又は②の確約に反する申告をしたことが判明した場合
     イ 前項③の確約に反し契約をしたことが判明した場合
     ウ 前項④の確約に反した行為をした場合
    3 買主は、売主に対し、自ら又は第三者をして本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないことを確約します。
    4 売主は、買主が前項に反した行為をした場合には、何らの催告を要せずして、この契約を解除することができます。
    5 第2項又は前項の規定によりこの契約が解除された場合には、解除された者はその相手方に対し、違約金(損害賠償額の予定)として売買代金の20%相当額を支払うものとします。
    6 第2項又は第4項の規定によりこの契約が解除された場合には、解除された者は、解除により生じる損害について、その相手方に対し一切の請求を行わないものとします。
    7 買主が第3項の規定に違反し、本物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供したと認められる場合において、売主が第4項の規定によりこの契約を解除するときは、買主は、売主に対し、第5項の違約金に加え、売買代金の80%相当額の違約罰を制裁金として支払うものとします。ただし、宅地建物取引業者が自ら売主となり、且つ宅地建物取引業者でない者が買主となる場合は、この限りではありません。

    上記のような形で、不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、平成23年6月以降順次、反社会的勢力排除のための標準モデル条項が導入されています。

    売買契約書の条項の中に「売り主及び買い主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」などを確約する条項が盛り込まれていることを確認しましょう。

    相手方がこれらに反する行為をした場合は、契約を解除することができます。

    特約事項

    これまでに説明してきた項目については、ほとんどの不動産売買契約書で謳われる項目です。

    一般的な取り決めについてでしたが、その不動産独特の取り決めを行う必要があります。

    そういった場合に、どの条文よりも優先して取り決められる契約内容が、特約条項という形で取り決めすることができます。

    また、特に気を付けたり理解しておくべきことについても、特約事項として記載されることがあります。

    この特約に書かれる事項は、重要な事がほとんどですので、真っ先に確認しておきたいところと言って良いでしょう。

    例えば、停止条件付条項であったり、責任や負担についての取り決めであったりです。

    1. 本物件は相続登記が未済であり、所有権移転までに売主の責と費用負担にて相続登記を行い取引を行うものとする。
      万一相続登記ができない場合は、本契約は白紙解約とする。
    2. 売主・買主いずれの責にも帰さない事由により本契約を履行できない場合は本契約は白紙解約とする。

    簡単に書きましたが、こんな感じの取り決めを記載するので、十分理解されることが大切です。

    売買契約まとめ

    基本的には価格と時期、解約する場合の内容、特約に記載された取り決め、について理解することが大切です。

    また説明を受けた時にわからない場合は、すぐに聞くようにしましょう。

    不動産の売買契約は簡単でもありますが、非常に奥が深い物でもあります。

    特にトラブルが起こった時には、売買契約書に書かれている内容が重要になります。

    あなたが不利にならないように、損をしない為にも理解することが重要と言えます。

    もう少し簡単に説明できれば良いのですが、少しずつ改善できればと思います。