新居浜市で”土地や家を売る”時には、成功する為に知っておかなければいけない事がいくつかあります。
新居浜市は人口減少を続ける、地方の田舎町です。余程のことが起こらない限り、人口が増えたり、不動産の価格が上昇するなんてことは起こりません。
土地や家を売る時に残念な結果にならない為にも、理解すべきことを理解し、少しでも得をするために成功のポイントを知っておきましょう。
今回は土地や家等を売る時に知っておかなければいけない事をまとめてみました。
目次
Contents
土地や家の売却方法は2種類ある
- 不動産業者による””
- 不動産業者による””
大きく分類してこの２つの不動産の売却方法が存在します。
細かい内容についてはこちらを参考にして頂いて、あなたが置かれている状況に適しているのはどちらなのか？という判断をして下さい。
知らないと時間だけ過ぎていき、気づくと損失が膨らんでしまう事も多々あります。
土地や家を売ると税金がかかる
土地や家を売ると言う事は、「所得がある」と言う事です。つまり””ということです。
土地や家の売却についての税金は”譲渡所得税”と呼ばれます。
もちろん税制で特別控除があったり、原価が掛かっていたりしてこの譲渡所得税が掛からない方もおられるのですが、基本的には譲渡所得税１５％、住民税５％、合計２０％が税金として課税される場合がほとんどです。
不動産を売却した翌年に確定申告が必要になります。（※税金がかからない場合にも必要です）
税金の説明が出来ない不動産屋も存在します。
この説明が無くては後から莫大な税金がかかって、”売らなければ良かった”なんて結果を生むことも起こります。
一つの判断基準の参考にして下さい。説明できて当たり前です。
売却の失敗は土地や家の査定の失敗から始まる
何度かお伝えしましたが、土地や家の査定の方法を間違えると残念な結果が起こる可能性が高いです。”高く売りたい”という人間の欲に訴えかける一括査定サイトを利用して、残念な結果になっている方を大勢みています。
今日も引っかかった人を見てしまいました。
都会や地価が上昇の傾向にある地域では有効な査定方法ですが、地価が下落している地方では完全にマイナスな作用しかありません。
ＪＡＲＯに訴えたくなる様な誇大広告に引っかからない為にも一括査定サイトは、うまく利用しなくてはいけません。
土地や家を売る事は得な行為か？
あなたの所有する土地や家が不良資産、不要資産であるならば売却は必然です。しかし自分が思う価格と実勢価格とはかけ離れたケースも存在します。
おかしな不動産屋に引っかかる前に、ご自分でもある程度の確認は必要です。
とにかく地方都市での土地や家の売却は時間との戦いです。
土地や家の資産価値が目減りしてしまってからでは遅いのです。
売る選択と共に、土地や家の有効な活用を考えましょう。
不動産を働く営業マンに育てよう！土地や家・不動産の有効活用とは？
不要な土地や家は売却、働く不動産は収益を生むので有効活用！
どちらも人に先んじた方が恩恵を受けます。
いずれにせよ余剰な土地や家については、どちらが有効なのか、どうすればよりメリットがあるのかは十分に吟味する必要があります。
持っている土地や家についてのポジションを確認する事が大切
土地や家を売るにしても有効活用するにしても、今現在の資産価値を正確に把握し、打てる手を打つ！これが最善です。その土地や家が現在置かれている状況が解らなければ、結局損をする事になるのは明白です。
未来の状況予想も対策も打てません。
あなたは自分が所有する土地や家についての認識を簡単に考えていませんか？
地方都市においては2025年というのが最終タイムリミットと言われています。
2025年には東京の人口すら現象が始まるとされているからなのですが、それまでに売れない不動産は、売れなくなる可能性が高いのです。
「現実を受け入れ、損をしない為の対策をする」為には、あなたが自分の所有する土地や家について信頼できるアドバイザーを見つけることが大切です。
不動産業者の中には危険な方が沢山存在しますので、広告屋宣伝、ＣＭに惑わされることなく、一番有意義な売却を可能にしてくれるアドバイザーを選別しなくてはいけません。
あなたにとって最良な状況を考えてくれる、知識と資格と実務を兼ね備えた良きアドバイザーを選びましょう。
自分の利益を優先する不動産業者はどんどん排除して、耳に痛い事でも言ってくれる真のアドバイザーを見つけれれば、不動産の売却は成功に近づきます。
土地や家の価格を決める要素とは
土地や家と一言で言っても、色々な形状の物や、地目、大きさ（広さ）の物が存在します。
ことを理解して下さい。
農地と宅地では現状での価格が違うのは何となくわかりますよね？
住宅地と商業地では評価の考え方が違うのも何となくわかりますよね？
三角形の土地や家の200㎡と整形地の200㎡でも評価は当然変わります。
所有している人からすると、同じような価値があると思われるかもしれませんが、そういった要素で大きく価値が変わることがあります。
これらは裏を返せば、購入希望者のニーズと捉えられます。という事を念頭に入れて頂き、全部ではありませんが、必ずチェックする必要がある項目について、それぞれ見ていきます。
土地や家の大きさ・形
地域によって異なりますが、標準的な土地や家の面積があります。その面積よりも大きすぎても、小さすぎても、その土地や家の価値は変化します。
標準的な面積は、売れ筋の面積なので、当然それから外れると価格が落ちやすいのです。
一番おいしい大トロの部分と、赤身の部分では価値が違いますよね？それと同じです。
大きくなればなるほど総額が伸びてくるので、、購入できる人の数が限定されてしまいます。
その日限定の大トロ数百グラムの部分を、当たり前に食べれる人が少ないのと同じなのです。
土地や家の種類
農地や雑種地、宅地と、主に売買される地目はこの３つです。不動産業者の査定は基本的に、”すぐに家を建てることが可能な状態”から逆算して価格を算出します。
つまり、宅地（すぐに家を建てることが可能な状態の宅地）に仕上げるまでの費用を差し引いた金額が、農地や雑種地の価格となります。
また、農地については関わってくる法律が増えますので、余計に注意が必要です。
こちらを参考にして下さい。
近隣の宅地が坪20万円で取引されているならば、土地や家を区画したり造成したりする費用が差し引かれた価格が、その農地の評価となるのです。
これは地域にもよりますが、結構な費用が掛かりますので、要注意です。
隣接地等との高低差
隣の敷地や前面の道路との高低差によっても、土地や家の価格が変化します。隣接地よりも２ｍ低ければ、当然日照が悪くなります。
周辺の雨水の流れ込みも起こりやすいです。（自然災害の被害に会いやすい）
また、排水の流し先についても考慮が必要となります。
自分が家を建てるとして考えたときに嫌ですよね？
道路より低い場合は入り口を確保する必要が出てきます。
結果、それを是正するための費用を考慮する必要が発生し、その分価格が下がってくるのです。
嫌悪施設の有無
近隣にお墓や、騒音のヒドイ工場などがある場合、嫌悪施設があると言う事で、その分価格を調整する必要があります。誰も好き好んで、当たり前の金額で、わざわざお墓の隣の土地や家を買ったりしません。
その他の嫌がられる事柄としては、匂い・高圧線・暴力団事務所・心理的瑕疵などがあります。
汚水・雨水の処理
平成のこの時代にも、田舎になると排水設備が無いような所があったりします。公共下水が来ていなければ浄化槽の設置が最低限可能でなければいけませんが、それすら不可能な場所もあるのです。
公共下水と浄化槽の地域でも若干ですが、価格に差が出る場合が多いと思います。
浄化槽については、その後のメンテナンスの費用や、設備の設置に費用が掛かるので、その分を考慮している場合が多いと思います。
道路の方角・幅員・交通の便
地方都市や田舎では、車が無ければ生活が成り立ちません。なので最低限、車が離合できなければ敬遠されます。道路の幅員でいうと４ｍ以上必要です。
そして、できるだけ買い物や通勤にストレスが無い地域が好まれます。
また、日照の関係や風水的な事も含めて、南面道路や東面道路が良しとされています。
北道路では日照の確保が難しくなるケースがあるので、昔から敬遠されがちです。
中には気にしない方もいますが、多くの方が”出来れば南面道路を”と望んでいるのは事実です。
そのニーズに合わせて評価されます。
街並み・日照
街並みって案外と大きな要素です。街路樹がきれいに並び、明るい雰囲気の場所と、古い建物が並びどことなく暗い感じの場所とでは評価が変わります。
これに大きく影響するのは日照ですが、全く日の当たらない場所と、明るい場所とでは、どちらの土地や家が売れやすいかは言わずもがなですね。
騒音などの有無・自然災害の有無
これについては嫌悪施設と同じ要因で、やはり敬遠されます。水害が起こった場所や、土砂災害があった場所、指定された場所については、不動産業者にはある程度（現行の宅建業法ではほとんど説明が必要）、説明と調査義務があるので、必ず調査しますが、やはりそういった出来事が起こった場所については、対策がかなりしっかりされていないといけません。
購入しようとする本人が良くても、周辺の人が必ずと言っていい程反対します。
マイナスポイントとプラスポイントを把握しておく事
以上のようなマイナスポイントを十分把握しておけば、仮に売却価格が低くても冷静に対処できる可能性が高くなります。あとは自身の欲得との戦いです。
この戦いには簡単に勝てませんが、数年後に振り返った時に、戦いに勝った人が結果的に得をしている結果をずっと見てきました。
欲得に負けた方は、結果的に余計に残念なことになっている場合がほとんどです。
大切なのは、冷静に自分の土地や家を推し量れるかです。
ここで上げたようなポイントを十分把握したうえで、適切に判断できるよう努めて下さい。
家の価格を決める要素とは
家と一言で言っても、色々な形状の物や、地目、大きさ（広さ）の物が存在します。
ことを理解して下さい。
農地と宅地では現状での価格が違うのは何となくわかりますよね？
住宅地と商業地では評価の考え方が違うのも何となくわかりますよね？
三角形の土地の200㎡と整形地の200㎡でも評価は当然変わります。
所有している人からすると、同じような価値があると思われるかもしれませんが、そういった要素で大きく価値が変わることがあります。
これらは裏を返せば、購入希望者のニーズと捉えられます。という事を念頭に入れて頂き、全部ではありませんが、必ずチェックする必要がある項目について、それぞれ見ていきます。
家の大きさ・形
地域によって異なりますが、標準的な家の面積があります。その面積よりも大きすぎても、小さすぎても、その家の価値は変化します。
標準的な面積は、売れ筋の面積なので、当然それから外れると価格が落ちやすいのです。
一番おいしい大トロの部分と、赤身の部分では価値が違いますよね？それと同じです。
大きくなればなるほど総額が伸びてくるので、、購入できる人の数が限定されてしまいます。
その日限定の大トロ数百グラムの部分を、当たり前に食べれる人が少ないのと同じなのです。
家の種類と価値・法律のクリア
居宅・店舗・事務所、などの種類があります。また、木造・重量鉄骨・軽量鉄骨・鉄筋コンクリートなどの構造の種類によって、建物の耐用年数が変わってきます。
そしてそれぞれその用途と耐用年数、ニーズを照らし合わせ、価格を算出します。
また、不動産業者の査定は基本的に、”建てることが可能な状態”を前提として価格を算出します。
つまり基本的に、建築・再建築ができることが前提の価格となります。
実はすでに家が建っていても、合法的に建てられている物ばかりではありません。
分譲地に、同じような建物がたくさん建っていても、再建築が不可能な所も存在するのです。
なので、十分な調査の上でその価値を測る必要があるのです。
１つ実際に存在する実例を一つ紹介します。
その物件は平成になってから建てられた分譲マンションです。
建築当時、隣接地の一部を借地として借り、その借地を接道の一部に充てていた。
10数年経過し、借地部分の契約が切れ、第3者に売買され、現在はフェンスがされ、貸駐車場になっている（現状では接道を満たしていない）
現在、接道部分として申請された土地は第3者の名義になっていると言う事は、この第3者の同意と、現実の接道が無ければこの分譲マンションの再建築はできません。
この第3者に同意の意思はなく、実は建て替えができない状況なのです。
居住しているマンションのそれぞれの所有者はその事を知りません。
さらにひどいことに、不動産業者も調査不足で知らないそうです。そして当たり前の価格で、その中の部屋が売買に出されているそうなのです。
この事について、とある関係者の方から聞いた時にゾッとしたのを覚えています。
我々のごく身近で起こっている事だったのです。
現在、接道部分として申請された土地は第3者の名義になっていると言う事は、この第3者の同意と、現実の接道が無ければこの分譲マンションの再建築はできません。
この第3者に同意の意思はなく、実は建て替えができない状況なのです。
居住しているマンションのそれぞれの所有者はその事を知りません。
さらにひどいことに、不動産業者も調査不足で知らないそうです。そして当たり前の価格で、その中の部屋が売買に出されているそうなのです。
この事について、とある関係者の方から聞いた時にゾッとしたのを覚えています。
我々のごく身近で起こっている事だったのです。
この事例にあるように経年の結果、再建築不可能になったりする場合もあり、所有者からすると、その分の資産価値がなくなっているのです。
要は、現行の状況が法律に適合しているかどうか？と言う事から、徹底して調べる必要があると言う事です。（この調査も不動産業者がすべきことです）
愛媛県新居浜市の土地価格一覧
新居浜市の土地価格（平成27年）は平均44,136円
前年比-1.93％
緩やかな下落傾向に相変わらずあります。
| 場所 | ㎡単価(円） | 坪単価（円） | 下落率 |
|---|---|---|---|
| 愛媛県新居浜市一宮町1-8-15 | 10万4000 | 34万3801 | -1.89 |
| 愛媛県新居浜市繁本町1-8 | 10万0000 | 33万0578 | -1.96 |
| 愛媛県新居浜市坂井町1-5-8 | 8万7400 | 28万8925 | -2.89 |
| 愛媛県新居浜市坂井町1-5-8 | 8万5500 | 28万2644 | -2.84 |
| 愛媛県新居浜市坂井町2-5-24 | 7万4500 | 24万6280 | 0.00 |
| 愛媛県新居浜市河内町10-12 | 6万6500 | 21万9834 | |
| 愛媛県新居浜市久保田町2-12-38 | 6万6000 | 21万8181 | -0.90 |
| 愛媛県新居浜市一宮町2-6-23 | 6万4800 | 21万4214 | -0.92 |
| 愛媛県新居浜市一宮町2-6-23 | 6万4500 | 21万3223 | -0.92 |
| 愛媛県新居浜市郷2-4-1 | 6万2600 | 20万6942 | -2.19 |
| 愛媛県新居浜市萩生字本郷722番5外4筆 | 6万0200 | 19万9008 | -2.43 |
| 愛媛県新居浜市徳常町8-41 | 5万8300 | 19万2727 | -2.02 |
| 愛媛県新居浜市庄内町5-3-26 | 5万5400 | 18万3140 | -1.25 |
| 愛媛県新居浜市徳常町5-33 | 5万2400 | 17万3223 | -2.78 |
| 愛媛県新居浜市庄内町3-12-5 | 5万2400 | 17万3223 | -1.50 |
| 愛媛県新居浜市菊本町1丁目甲703番6外 | 5万0000 | 16万5289 | -2.53 |
| 愛媛県新居浜市若水町1-9-18 | 4万6700 | 15万4380 | -3.91 |
| 愛媛県新居浜市桜木町16-74 | 4万5900 | 15万1735 | -1.71 |
| 愛媛県新居浜市新田町1-6-3 | 4万5200 | 14万9421 | -1.31 |
| 愛媛県新居浜市高木町10-16 | 4万2700 | 14万1157 | -0.70 |
| 愛媛県新居浜市東雲町3-5-3 | 4万1900 | 13万8512 | -1.41 |
| 愛媛県新居浜市新須賀町2-6-8 | 4万1800 | 13万8181 | -2.11 |
| 愛媛県新居浜市土橋2-14-24 | 4万1500 | 13万7190 | -2.12 |
| 愛媛県新居浜市中萩町6-11 | 4万0000 | 13万2231 | -1.72 |
| 愛媛県新居浜市中村松木1-9-36 | 3万8200 | 12万6280 | -1.80 |
| 愛媛県新居浜市郷1-16-15 | 3万8100 | 12万5950 | -1.04 |
| 愛媛県新居浜市横水町6-21 | 3万7800 | 12万4958 | -1.82 |
| 愛媛県新居浜市中西町1-5 | 3万7300 | 12万3305 | -1.58 |
| 愛媛県新居浜市田の上2-16-66 | 3万5100 | 11万6033 | -2.23 |
| 愛媛県新居浜市沢津町2-6-15 | 3万4800 | 11万5041 | -1.42 |
| 愛媛県新居浜市松神子2-5-14 | 3万4700 | 11万4710 | -2.25 |
| 愛媛県新居浜市上泉町7-43 | 3万3700 | 11万1404 | -1.17 |
| 愛媛県新居浜市八幡1-16-20 | 3万2900 | 10万8760 | -3.24 |
| 愛媛県新居浜市北内町3-6-19 | 3万2300 | 10万6776 | -2.71 |
| 愛媛県新居浜市船木字国領甲4839番4 | 3万2000 | 10万5785 | |
| 愛媛県新居浜市萩生字治良丸2750番12 | 3万1800 | 10万5123 | -1.55 |
| 愛媛県新居浜市船木字国領甲4839番4 | 3万1700 | 10万4793 | |
| 愛媛県新居浜市萩生字本郷821番2 | 3万1600 | 10万4462 | -1.56 |
| 愛媛県新居浜市宇高町4-7-15 | 3万0900 | 10万2148 | -2.52 |
| 愛媛県新居浜市中村3-4-28 | 3万0600 | 10万1157 | -1.29 |
| 愛媛県新居浜市岸の上町1-9-33 | 2万9400 | 9万7190 | -1.67 |
| 愛媛県新居浜市東田2丁目甲1721番7 | 2万9400 | 9万7190 | -2.00 |
| 愛媛県新居浜市垣生4-2-6 | 2万6800 | 8万8595 | -2.90 |
| 愛媛県新居浜市多喜浜4-2-49 | 2万6100 | 8万6280 | -2.61 |
| 愛媛県新居浜市萩生字旦ノ上1620番63 | 2万5300 | 8万3636 | -1.56 |
| 愛媛県新居浜市大生院字戸屋鼻宮ノ谷1942番20 | 2万1600 | 7万1404 | -1.82 |
| 愛媛県新居浜市阿島1-4-56 | 1万9600 | 6万4793 | 0.00 |
| 愛媛県新居浜市垣生3丁目乙306番5 | 1万5700 | 5万1900 | 0.00 |
| 愛媛県新居浜市黒島1-5-54 | 1万4800 | 4万8925 | 0.00 |
| 愛媛県新居浜市別子山字保土野甲352番1 | 4400 | 1万4545 | -1.12 |
新居浜市の土地価格の動向
愛媛県新居浜市（にいはまし）の最新地価公示価格は平均4万6240円/m2（2015年［平成27年］）、坪単価では平均15万2861円/坪で、前年からの変動率は-1.30％です。新居浜市の最新基準地価平均4万1665円/m2（2015年［平成27年］）、坪単価では平均13万7736円/坪で、前年からの変動率は-2.88％です。
新居浜市の土地価格総平均は、平方メートル単位で平均4万4136円/m2（2015年［平成27年］）、坪単価では平均14万5904円/坪です。全国順位は439位／1732市町村です。前年からの変動率は-1.93％で、全国順位は1014位／1732市町村です。
1985年（昭和60年）から32年分のデータがあり、公示地価の最高値は8万5666円/m2（1992年）、最低価格は4万6240円/m2（2015年）で、双方の差は1.85倍です。
基準地価の最高値は21万5000円/m2（1990年）、最安値は4万1665円/m2（2015年）で、両者の差は5.16倍です。
宅地の平均地価は3万8197円/m2、坪単価では12万6271円/坪、変動率は-0.40％です（2015年）。
商業地の平均地価は7万1054円/m2、坪単価では23万4891円/坪、変動率は-2.24％です（2015年）。
新居浜市の最高額地点は「新居浜市一宮町1-8-15」（10万4000円/m2）で、最も低価格地点は「新居浜市別子山字保土野甲352番1」（4400円/m2）です。
実務的なお話
ここに表示されている価格は、いわゆる公示価格・基準地価という、国土交通省や都道府県が調査し、公表しているものを集めています。しかし如何せん、お国がする事ですので、時間差が1年～発生してしまいます。
また、私から見て「そんなに高い価格は絶対ない」という価格もなぜだか存在します。
坪30万円もするような土地を、この数年見たことがありません。
参考値にならないものも混ざっているので、あくまで最高値で考えておく必要があります。
実勢価格、つまり実際の売買価格はやや低めであることがほとんどです。
その点を考慮し、素人の方でもなんとなく不動産の価値を査定できますので、こちらの査定書を利用してみて下さい。
まとめ
土地や家を売る方法は２種類あり、土地や家の査定と、あなたの利益を考えてくれるアドバイザーを探すことが重要な事はわかりましたね？
そしてその土地や家の美人度とでも言いますか、マイナスポイントとプラスポイントを把握し、周辺地域の動向を十分に理解することで、置かれている状況を把握することが大切です。
都心ならいざ知らず、人口減少地においては、メリットだけを謳う話には？？？疑いの気持ちを持ちましょう。
かなり難しいことですが、土地や家の売却は時間との闘いであることを認識し、デフレ下での経済常識を優先しましょう。
敵を知り己を知れば百戦危うからずなのです。
