中古住宅を購入する際のメリットとデメリットについては皆さんご存知でしょうか?
新築にも当然メリット・デメリットがあるように中古住宅にもあります。
今回は中古住宅を購入する際のメリット・デメリットについて見ていきましょう。
目次
Contents
中古住宅購入の5個のメリット
- 価格が新築に比べ安く手に入る
- 相場よりも安く手に入れれる可能性がある
- 自由なリフォーム（リノベーション）が可能
- 敷地が広く、家にゆとりがある場合が多い
大まかにはこの5点くらいがメリットでしょうか。
それぞれ見ていきます。
価格が新築に比べ安く手に入る
気品的に新築業者の利益が乗らない分、不動産評価としては低くなりますので、その分は安く手に入ります。通常新築の場合、300万円～利益が計上されるので、中古住宅の場合、建物の価格はそれを差し引いて原価率を考えます。
ですから価格を紐解いていくと中古住宅の場合は、新築をする総額よりも割安で購入できるケースが多いのです。
相場よりも安く手に入れれる可能性がある
これは私の得意分野になりますが、様々な理由で任意売却をせざるを得なくなった物件であったり、競売ぶっけんであったり、周辺相場よりも安く中古住宅を購入できるケースが存在します。競売については不動産業者が落札する前の物件ですね。
参考記事
あなたは実際の相場とかけ離れた価格がついた物件を見たことがあるでしょうか？実際の評価額（実勢価格）と売買に出されている価格がかけ離れている物件です。いくつかの理由がありこういった価格が出てくるのですが、その理由について考えてみます。[…]
自由なリフォーム（リノベーション）が可能
新築ではリフォームという選択肢がないかわりに、デザインや機能性はテンプレート的なものしかない場合がほとんど。特に分譲住宅の場合無個性な家ばかりでしょう。
とはいえ、新築の家をリフォームするのでは、お金の無駄です。
しかし、好みのデザインの家などを建てようと考えると、やはり値段は高くなってくるでしょう。
その点、中古住宅なら間取りを変えるリフォーム……いわゆる『リノベーション』を行っても、平均購入金額よりも安く上がります。
そのため、同じ価格帯でも、新築より自分の好みに合った家を手に入れやすいでしょう。
※予算に余裕がある場合は、中古住宅をリノベーションするよりも、新築時にデザインした方が安上がりのこともあります。
敷地が広く、家にゆとりがある場合が多い
中古物件を購入する場合、一般的にはなるべく築年数の少ないものが好ましいとされています。家自体の劣化が少ないことが理由ですが、30年程度の古い物件も実は大きなメリットがあります。
それは、基本的に敷地が広く、家にゆとりがある場合が多いという点。
なぜかというと、30年前は今よりも家族が多かったからです。
今時は子供がいない家庭や一人っ子の家庭も多いのですが、30年前は1972～1974年のベビーブームが原因で子供が何人もいる家が少なくありませんでした。
当然リフォームは必要ですが、低予算で広めの敷地を手にすることができるケースも多々見受けられます。
完成しているのですぐに住むことができる
当たり前のことではありますが、中古住宅はすでに完成している建物です。気に入れば1～2か月ですぐに住むことができます。
ただしこれは分譲住宅でも同様なので、メリットとしてはやや弱いかもしれません。
また、完成しているので、生活のイメージをつかみやすいというのもメリットとして挙げられるでしょう。
中古住宅購入の5個のデメリット
- 傷や汚れなどの経年劣化がある
- 住宅設備が旧式
- 住宅ローンの審査が厳しい
- 瑕疵担保責任が無い場合が多い
- とにかく中古である
傷や汚れなどの経年劣化がある
中古住宅で真っ先に挙げられるデメリットといえば、やはり傷や汚れでしょう。築年数が少ない家ならまだしも、数十年もたっているような場合、かなり古臭くなっていることもあります。
また、築年数によっては耐震基準が現在の基準を満たしていないこともあるため、リフォームや建て替えが早期に必要となります。
耐震基準については1981年に大きくかわり、阪神淡路大震災を機に法改正されました。
1981年以前に建てられた家を購入する際には、できるだけ耐震補強をする必要があります。
また、耐震基準だけではなく、シロアリなどの害虫に犯されていることや、基礎部分などの見えないのところに問題があることもあるので注意が必要です。
住宅設備が旧式
お風呂やキッチン、トイレなどのビルトイン設備が旧式になっていることが多いので、気に入らない場合は変える必要があるでしょう。しかし、中古住宅の場合は事前に確認ができますから、気に入った家を選ぶようにすれば問題ないと思います。
住宅ローンの審査が厳しい
中古住宅を購入する際は、基本的に住宅ローンの審査が厳しいです。年収や貯金、住宅以外のローンなどを厳しく審査されます。
これは先に述べた新築時の新築業者の利益が当初に乗っている為、中古住宅に対する担保評価がその分低いからです。
なので、メリットで述べた割安である物件というのは適正価格な物件ともいえるでしょう。
金融機関の評価も一つの指針にはなります。
瑕疵担保責任が無い場合が多い
個人間の売買の場合は瑕疵担保責任については負わないケースがほとんどです。「見えない部分の責任は取りません」と言う事なのですが、買主の負担・リスクと言っていいでしょう。
車の中古でもそうですよね?買ってからすぐにエアコンが壊れたからと言って、売主には責任はありません（知っていたら別ですが）。
新居浜市では売主が不動産業者であっても、「瑕疵担保責任は負わない」という内容の契約をする不動産業者がいますが、これは無効な項目ですので、売主が不動産業者の場合は瑕疵担保については責任が発生します（その代わりに利益が乗ります）。
とにかく中古である
自分の生活スタイルに合わせて建てた建物では無いですから、実際に住みだすと不便な点や、わからない事も発生します。他人が使っていた使用感もあるでしょうし、ある意味入居者の入れ替わりがあった賃貸住宅を購入したのとそんなに変わらないかもしれません。
しかしそれが嫌な方は新築をするしかないのです。
まとめ
中古住宅は割安で購入できるメリットがある反面、リスクがあるケースもあります。新築の保証と同じ安心感を得る保証はありますが、未だに浸透はしておりません（費用が掛かるので）。
新築の保証も会社が無くなれば終了ですし、第3者の場合は費用を建築主が負担しているので、中古で保証を掛けるのと変わりません。
利益の部分とブランド感、未使用感が異なる部分です。
どちらにせよ一生の買い物です。
ご自身の価値観とコストとを照らし合わせて、コストパフォーマンスか満足感か、選択をされるのがよいと思います。