不動産業者なら知っていて当たり前の法律


不動産業者の中にはその免許を違法な方法(名義貸しやカンニング)で取得している業者も存在します。前科者も存在します。
実際新居浜市にも存在しますので、騙されないためにも皆さんは知っておいて損は無いです。

実務と法律は違うなんて言うのでしょうけど^^試験の時に平成2年の問題集を持ってきて、「過去問1回解いてきた」で試験なんて通るわけないでしょ?
案外こんな業者が取引を結構やっているんですなあ。県や宅建協会には取り締まりができないので、そのうち私が自爆テロでもしますか^^

話がそれましたが、不動産業者は冗談抜きで知っていて当たり前のことなので説明ができない業者には取引する資格がありません。

皆さんは人生をかけて不動産を購入されるのですから、当然です。

ですがトラブルにならなければ間違っている事には気づきにくいので、大半はそのままにされている場合がほとんどです。

民法

これが一番トラブルを避けるうえで必要な知識です。
以前勤めていた会社で説明をしていた上司の説明がごまかしながらであった事を自分が勉強して始めてわかりました^^
ごまかしやすいですし、みなさんもあまり知らないのでそれらしく言われるとそうなのかなと思ってしまいます。
善意と悪意の意味位は知っているはず?

重要事項説明や売買契約書の中には違約金であったり、善管注意義務の項目であったり、手付金の項目であったり、お金に関する項目も含まれています。

手付金や違約金の正確な説明もできない、意味すらいい加減な場合は恐ろしいですよね?
でも大半の方はごまかされています。
「手付解除と違約の場合の解除の意味合い」はどう違うのか聞いてみましょう。


建築基準法

家を建てるうえでの建築に関する制限の法律です。
大勢に影響はないので知らない規制がされている場合もあります。

ちなみに私個人の自宅についても22条地域というのに該当していますが、当時は知りませんでした。
大勢に影響が無いから良いというものでもありません。何年も経過してからそれが問題になることもあり得るからです。
知っていて簡単に説明するのと、ごまかすのでは大違いです。引っかかったら必ず説明を求めましょう。
「建築基準法第42条の定める道路とは?43条の道路とは?何号に該当するのか?それはどういうものなのか?」
特に道路については大切ですので細かく確認しましょう

最近では土砂災害警戒区域の指定をめぐって新居浜市でも裁判(この事についてはどこかでお話しできればと思いますが、固有名詞が出せるようになってからですね)が行われていたりしますので、都市計画法と合わせて各種災害区域の指定も確認が必要です。

都市計画法

こちらも家を建てる際に関係しますが、用途地域(住居系、工業系、商業系といった地域区分)を定めたり、開発許可に関わる基準を定めたりする法令です。
気を付けるべきは計画道路と中古住宅の場合の建蔽率・容積率オーバーくらいでしょうか?
後は基本的には守っていないと建築確認がおりませんので、違法な場合は少ないです。

農地法

地目が田や畑の場合はもちろん、違法な転用をしている土地等も存在しますので要注意です。
正確に農地法を理解している不動産屋は少ないですが、基本的には行政書士の領分です。

細かい運用が変わったりするので注意が必要ですが、停止条件を付けて売買契約をするのが通常なので、買主側の損失は防げると思います。
ちなみに私が以前在籍していた会社では
「所有権移転を伴う地目変更」・・・5条申請
「所有権移転を伴わない地目変更」・・・4条申請

とドツカレながら教えられましたが、厳密には間違っています。
実務上は大した影響はないですが、小さなことが積み重なると大変が起こり得ます。


宅地建物取引業法

不動産業者ならこれは流石に知っているかと思うかもしれませんが、案外いい加減です。
グレーゾーンを作りすぎていると思うのは私だけでしょうか?

文化財保護法

これは近年認知されてきましたが、平成20年より以前には調査をせずに建築されている新居浜市では割と有名な建物も結構あります。
これに引っかかると悲しいお知らせがやってくる場合と何とかなる場合とが存在しますので、もし指定地域の物件の購入をお考えの場合は要注意です。
互いの立場を守る停止条件についても、内容を吟味する必要があります。

まとめ

かなり大まかな内容で簡単に説明しましたが、最低限不動産業者たるものは知っていて当たり前です。
多いのは「シートベルトをせずに運転したらダメなのを知っていて運転している」感じの人たちです。

その程度ならそこまで問題は発生しませんが、怖いのは知った上で飲酒運転をしているような業者もいると言う事です。

少し例えが下手ですが、明らかに人に迷惑をかける可能性が高いにも関わらず、そのまま突っ走っていると言う事です。
どちらもダメですよ、もちろん。でも程度が悪ければ困ったことが十分に起こり得ます。
恥ずかしげもなく誤魔化す輩も多いので、ぜひ注意して相手を観察してください。