アパートの新築がまだまだ増えるという狂った話を耳にした。

こんな田舎の街で、何をどう騙されたか、口車に乗せられたか、全く意味が解らない。

もし仮にそのアパートの新築が成功するとするならば、余程立地がよいか、利回りがよいか、何らかの確実な理由が存在するときのみではないだろうか?

新居浜市内でのアパートの新築が狂っていると思う理由

私が狂っていると感じる理由を教えましょう。

不動産調査のタスによると、今年3月の神奈川県にあるアパートの空室率が調査開始以来最高値となる35.54%に達している。

東京23区は33.68%、千葉県は34.12%と、いずれも過去5年間で最高値を記録している。

空室率は全ての物件の平均値であることから、築古物件に関しては、既に空室率は首都圏でも40%を超えていると思われる。

こちらのDATAも見て下さい。



平成25年の段階で空室率は全体で、17.07%。

愛媛県は全国で2番目に空室率が高い現状が存在している。

アパートに限って言うと、17.07%よりもはるかに高い事がバカにでも想像できる。

愛媛県の人口と需要についてみてみましょう。

国勢調査による愛媛県の人口・世帯数
2015年10月1日国勢調査(上段表示)
前回は、2010年10月1日(下段表示)

人口
世帯数
人口減少率
松山市
515,092
230,816
0.41%
517,231
224,178
今治市
158,185
66,980
5.01%
166,532
68,249
宇和島市
77,473
32,706
8.00%
84,210
34,041
八幡浜市
34,963
14,993
8.88%
38,370
15,849
新居浜市
119,905
50,638
1.50%
121,735
50,377
西条市
108,244
44,592
3.43%
112,091
44,630
大洲市
44,131
18,085
6.42%
47,157
18,410
四国中央市
87,467
34,954
3.02%
90,187
34,951
西予市
38,927
16,370
7.49%
42,080
17,096
伊予市
36,839
14,026
3.10%
38,017
13,959
東温市
34,652
13,980
1.70%
35,253
13,490

残念ながら人口が増加している地域はありません。かろうじて松山市のみが減少率0.41%と、減少の幅が1%未満です。

5年間の減少率なので、1.5%程度と思うかもしれませんが、労働人口が減り、高齢化している情況での人口減少が加速しているのです。

平成28年6月末の新居浜市人口
0 ~ 14歳
15 ~ 64歳
65歳以上
合   計

8,139
34,592
15,522
58,253

7,719
33,898
21,944
63,561

15,858
68,490
37,466
121,814


平成29年6月末の新居浜市人口
0 ~ 14歳
15 ~ 64歳
65歳以上
合   計

8,044
34,336
15,667
58,047

7,529
33,407
22,123
63,059

15,573
67,743
37,790
121,106

年間約700人が減少しています。

324人の高齢者が増え、747人の若者・労働人口が減り、285人の子供が減っているのです。

さて、このDATAの中で、何を以ってアパートを新築しようと考えてしまうのだろうか?


既に余っているアパートを更に加速して余らせることに、どんな意味があるというのでしょう?

その原因は相続税対策の一環によるニーズの増加だと言われていますが、仮にそこで対策できても入居者がいなくなれば元も子も無くなる・・・



首都圏ですら33~40%以上の空室率の状況で、新居浜市の様な田舎でこれからどう成立するというのだろうか?

アパート建設が成り立たないもう一つの理由

ここまで人口の減少と、空室率について述べてきたが、この2つは根本的な原因であり、誰にでもわかる理屈だ。

要は、10年後に入居率50%程度でも回収ができる状況が作り出せるのであれば、アパートの新築もアリだろう。

しかし巷に広がるアパートの事業計画は30年程度で作られていて、その会社だけは儲かる仕組みになっている。

入居者がいなくても利益が出るような体制になっているからで・・・、その仕組みに違和感と怒りを覚えた人達が現在も裁判で争っているのだ。

担当者は当然の様にいなくなり、会社自身が転々と移動してエリアを変えていたり・・・。

負の部分が大きい物だとしか感じない。

上の記事とここまでのDATAを見れば、結構なリスクを抱えて行わなければいけない事業である事が理解できるでしょう。

それでも、営業マンの熱意や営業トークによって悩んでいるのであれば、もう一つの判断ポイントを上げましょう。

もし仮にその事業が成り立つのであれば、本業である不動産業者がそれを事業として行っているはずです。

だって将来的に儲かるのであれば、自社で建築してお客さんを斡旋できるんだから、大多数の不動産業者が事業としてやっているはずです。

不動産業者の多くが、仲介でお客さんの斡旋は行いますが、リスクが高いからやらないんです!

プロがやらない事を素人がやってもうまくいくわけありませんよね?

この近辺の不動産業者であれば、戸建て賃貸を建設するか、マンションを建設しています。

そして、必ず確固たる収益率を以って早期に回収できるようにしているのです。

迷われているあなたの土地を私がタダでもらったとしましょう。

タダでもらって、「アパートの建築をする」という事業が成り立つと思えば、私もその事業をするでしょう。

しかし、残念ながらほとんどの場合リスクの方が大きいと判断する為、タダでもらったとしてもアパートの建築はしません。

プロに相談してみると良いでしょう。

私の知っている不動産業者で、そのシステムがまともに成り立つと考えている人を知りません。

アパート建設の営業をしている会社は、確かに不動産業の免許を掲げていますが、どちらかというと建築会社と管理システムの会社です。

そのシステムを販売していると言って良いのですが、その会社が利益を上げる根拠はわかりますが、エンドユーザーが損をしない姿を想像できません。

本当の所を、ドツボにはまった時のリスクを十分突き詰めるべきだと思います。

他にも方法はあるはずですから^^