不動産取引において、調査ミスであったり調査不足であったりすることは、キャリアを積んでも起こりえます。

法律が変わったり、運用の基準が変わったり、今まで出くわしていない事にぶち当たったり・・・。

出来れば契約前にそれらのリスクを潰しておく事が良いのですが、中には契約後に起こる事もあるでしょう。

今回の失敗は契約前に判った事なので、大事に至る前に挽回をしてきました。

後学の為、失敗談をお伝えしますね。

物件の調査ミス

今回の物件の調査ミスは、道路内にある給水管と排水管についてです。

これまでの経験上、クリアできると簡単に思っていたのがそもそもの間違いだったのですが・・・。

  1. 前面道路は 位置指定道路から準市道になっており、名義は(寄付されている)

  2. 敷地内に水道管と雑排管の引き込みはされていない

  3. 前面道路内に水道管と雑排管あり

という状況でした。

ここまでは調査済みだったのですが・・・。

この3月末まで水道管の配管状況や接続状況については、簡易図面が水道局で入手出来ていました。

それが諸般の事情で水道局内のみの閲覧だけとなり、もし配管経路が必要な場合は、自分の手で書き写す形に現在はなっています。

  • 前面道路に水道管と雑排管があるかどうか?
  • 敷地内に引き込みがあるかどうか?

  • この2点のみ確認をしていれば、図面をもらっていれば違和感に気づく可能性はあったのですが・・・。

    これまで通りに確認を行い、2点のみを確認した段階で、水道管と排水管の名義についての確認を怠ってしまいました。

    道路””の名義になっている事から、水道管と雑排管の引き込みについては”問題はない”だろうと判断をしてしまったのです。

    結果として、水道管と排水管の名義は””の名義ではなく、そもそもその物件周辺を開発した分譲業者の名義で残っていたのです。

    この場合、水道管と排水管から分岐をし敷地内に引き込むためには、その分譲業者の承諾が必要になります。

    しかし、その分譲業者は既に存在せず、後継者も見つからない状況だったのです。

    正義の味方正義の味方

    ピ~ン~チ!!



    こういったケースの対処策として、7年ほど前に同じ様なケースを経験しており、その時には”とある方法”で簡単に解決できたのです。

    その経験があった為、今回も
    正義の味方正義の味方

    同じようにすれば良い

    と簡単に思ってしまった自分がいました。

    念の為水道局へ確認に行くと、昨年こういったケースでの判例が出ていて、”その判例に基づいて対処してもらう”とのお答えでした。

    以前使った”とある方法”は当時の苦肉の策で、現在は判例に基づいて対処する・・・という事で結論が出てしまいました。

    正義の味方正義の味方

    ピンチ!ピ~ン~チ!!



    その判例に基づく対処法とは・・・、その水道管を利用している関係者から同意を得る事なのです。

    当たり前と言えば当たり前なんですが、それが難しいから”とある方法”を使った訳なので・・・。

    ましてや今回は同意をもらえない方がいるのが確定していたので、尚さら難しい行為をクリアしなければいけなくなってしまったのです。

    因みに関係者の数は23件です。

    このうち2件は絶対に貰えない事が判っていたので、貰えない場合についても聞いておきました。

    「貰えない理由を明確にしておく事」

    がその対処法で、とにかく23件全部お願いして回る事が確定したのです。

    物件をお預かりした直後であれば現実的に無理があるので、最初からあきらめていたと思うのですが、幸いな事に何だかやる気に満ちた私はこの1か月日参をし、完全な物件にするべく挽回に動いたのです。

    調査ミスの原因

    1. 道路が””の名義なので分岐は問題ないと勝手に判断した
    2. 過去の事例で簡単だと思い込んでいた
    3. 書き写さなかった為に名義の部分について忘れていた
    というのが今回のミスの原因です。

    道路が””の名義で水道が個人・・・珍しいケースですがあり得ない事ではない。⇒ 簡単に解決できると思い、書き写さず確認もせず。

    完全に経験によって甘く見ていた事が悪いのが分かります。

    運用は変わるものですし、判例も変わります。

    その都度の確認作業があれば数か月前にわかっていた事のはずです。

    今回は解決する方法があり、契約前の物件だったので大きな問題になる事はありませんが、万一契約後に何らかのことが解り、”水道が引き込めない”なんてことになったら責任問題です。

    自費で水道を引き込む事を覚悟しなければいけない事だってあり得ます。

    不動産て怖いでしょ?

    出来上がっている分譲地ですらこんな事が起こりえるんですから。

    正義の味方正義の味方

    鍛錬1000日の業、勝負一瞬の業

    ですね^^