何かと話題を振りまいてくれている加計学園問題。

遅ればせながら、不動産屋が査定をするとどうなるのか?

37億円程度の評価があると報道されていますが、その根拠はいかに?

実際にそんな価値は本当にあると思いますか?

いかに実勢価格と報道にズレがあるかを、不動産屋がズバリ査定してみます。

加計学園の建設予定地はいくら?

まず最初にこの問題がない状況の過去に「この敷地を査定してくれ!」と言われたら、
正義の味方正義の味方

査定不能です


と答えていたと思います。

だって山ですし、値段なんてあってない様な物ですから。

で、実際は利用する利用形態によってその価値は変化するものだと考えます。

すぐ近くのしまなみヒルズの様に大型開発分譲で販売するのか?

借地で商業施設を誘致するのか?

メガソーラーの基地にするのか?

等の利用用途によってその価値は変化するのです。

それは、利用する側がどれくらいの収益を産めるかによって変化します。

人の考え方がそれぞれ違うように、査定方法が違ってくるんですね。

そして、ちょうど良い例としてしまなみヒルズが事例地として挙げられるので、それを元に土地の価格を査定してみます。

宅地分譲として査定する

事例地として公示価格がありますので、参考地にします。
国土交通省地価公示(標準地)平成29年1月1日 住宅地今治-24:38,200(円/m²)

38,200(円/m²)=坪126,000円程度です。

この事例では、60~70坪程度に区画し、2006年から分譲され計画数259個、現在150戸程度販売済みの分譲です。

住宅地として一番高い単価を設定できる方法ですね。つまり、今回の加計学園の敷地についてもMAX坪12~13万円と言えるのです。

が、正味のところ公示価格は数年前の事例調査の結果ですし、10年以上経過して3分の1以上の予定区画の売却が終わっていない事を考えると、設定価格が高いと言えます。

素直な査定価格は3年前の価格で、区画整理してMAXで㎡=30,300円、坪10万円というところでしょう。

坪10万円の中身を考える

土地全体で約7ha=7万㎡の敷地を開発分譲したことになります。

通常民間で開発行為を行う際は、施工費は坪3~4万円程度です。

公共工事という事を踏まえると、5~6万円程度掛かっていると推察します。

つまり工事費で、21億円程は掛かっているのです。

その他に、設計や街路、街灯などの風景や環境にかかる費用を考えると・・・。

70,000㎡の内、道路や緑地、公園部分の負担を考え、公示価格を援用すると、

有効面積
42,000~45,000㎡
道路・緑地・公園等
25,000~28,000㎡
販売総額
16億440万~10億6960万円

となります。

実際に計算してみました。

う~ん、完全に赤字ですねえ。

もちろん10年前は土地の価格も18万円程度(住宅会社が一括購入し販売していた価格)だったので、一律赤字とは言えませんし、道路負担なんかももう少し緩いかもしれません。

しかし、今回の加計学園の敷地について現状での査定を行うと、全く同じことが言え、区画整理をして販売するよりは加計学園1件に無償提供した方が、工事費などがかなり浮くので、お得なのです。

また、住宅供給という公益性も兼ねているので、人口減少に歯止めを掛けたり、街の活性化につなげようという意図があった為に、赤字になってもしまなみヒルズを作ったと言えるでしょう。

実際のしまなみヒルズの取引価格推移がありましたので参考にして見て下さい。
正義の味方正義の味方

めちゃめちゃ下がってるぅ




私のMAX坪10万円という単価でも既に高いと言える事が解ると思います。

そして土地としての原価はマイナスであることも理解できると思います。

あえて住宅地として査定価格を出すならば、今の工事が終わった後でも-坪4万円×168,000㎡=-67億2,000万円です。

これは私がこの敷地を分譲するとしたらでざっくり計算しています。

売値を坪6万円に設定すると、原価は約坪‐10万円で、マイナスのビジネスだからです。

通常利益を考慮するならもっとマイナスです。

工事代を掛けて分譲しても、工事代金の回収すら怪しいので、民間での宅地分譲ははっきり言ってできませんね。

商業地としての収益から考える

2007年(平成19年)3月29日から4月5日まで都市再生機構と今治市が「契約から5年以内の施設建設と営業開始などを条件に募集していた競争入札」でイオンが同年4月17日に落札したのが始まりである[6]。
この落札に基づいて同月に予約契約を結んで本格的な造成工事に入札[6]、2009年(平成21年)にイオンリテールに約122,000m2の用地を約55億円で分譲した


イオンの事例からすると、㎡=45,000円で落札しています。

しまなみヒルズの土地の下落率は2008年から考えると65%下落しています。

商業地で考えても、よく見て50%以上は下落しているので、㎡=15,750~22,500円といったところでしょうか。

今回の7万㎡で考えると、11億250万~15億7,500万円が妥当と言えるでしょう。

が、イオンの様な物販と店子からの吸い上げ方式と、加計学園の様な公益性のある団体とではかけれる予算が違うので、イオンのような利益追求型の民間企業であれば11~15億円の価値があると言えるかもしれません。

結局加計学園の敷地はいくら?

そもそも加計学園の敷地は、いこいの丘と命名され、教育・健康福祉・研修の為の開発区域なので、住宅地とも商業地域とも、その土地の価値に対する考え方が違います。

イオンの様な所に売却して利益を産む目的ではなく、しまなみヒルズの様に住宅供給(若干公益性を含む)をする為でもありません。

そもそもマイナスの価値の山なので、今治市が目指す施設を誘致するための価格設定が必要です。

これまでの説明で、報道されているような37億円の土地を安部首相の意向でタダで取得したというような価値は全くない事が解って頂けると思います。

そして、公益性を考えるのであれば、今治市がしまなみヒルズの様に土地に対する採算度外視で企業や団体を誘致してくる必要があります。

お願いごと

今治市や愛媛県がバックアップをするので、どうぞお願いします。


という状況が必要と言えるでしょう。

であれば、この場合の土地の査定価格は0円+補助金であることは全く問題ないどころか、至極当たり前の事だと思うのですが・・・。

という事で、私の査定価格は

教育・健康福祉・研修の為であれば、0円プラス補助金です。

報道している人達はタダでも嫌がるでしょうね^^

こんな感じのお話なのです。
お願いごと

タダでこの土地あげるから、家を建てて住んでよ?


社長社長

仕事が出来なくなるからヤダ!


お願いごと

じゃあ、仕事も用意するから御願いします!


社長社長

東京がいいの!だから嫌!


悪い営業マン

じゃあ僕が・・・

高等教育用地[編集]
第二地区の東部、市街地に設置する用地「にぎわいの丘」は高等教育用地として大学や専門学校などの誘致が計画されている。以前、松山大学が新学部設置を検討していたが2003年に松山大学の経営判断で中止となった[11]。それ以後は県外の私立大学や専門学校の誘致を進めており学校法人加計学園が獣医学部の立地を計画している。しかし獣医学部には国による入学定員の規制があるため市は県と共に国に規制緩和を求めて構造改革特区を提案しているが「獣医師の供給不足は起きていない」と却下されるなど誘致は難航している[11]。
しかし、2015年12月に地域限定で規制を緩和する国家戦略特別区域に今治市が指定(広島県と一体指定)され[12]、2016年11月の国家戦略特区諮問会議では特区内の大学などでの獣医学部の新設を認めることを決定[13]。
2017年1月には新設地が今治市に絞り込まれ、内閣府が特区内で獣医学部を運営する事業者の公募を開始[14]。学校法人加計学園のみが公募に応じ、岡山理科大学が2018年4月に獣医学部を開設する事が決まった[15]。国内の獣医学部は52年ぶり、四国では初の開学となる[15]。 引用元:ウィキペディア


この経過からも大学の誘致は今治市の悲願であることは明白で、加計学園との思惑が一致したと言えるでしょう。

今回の結論としては、

査定価格は
教育・健康福祉・研修の為であれば、0円プラス補助金

今治市・愛媛県は大学誘致が長年の方針

という事です。

不動産屋がいらないような土地をもらっても問題ないと思うが・・・しかも補助金が入るので、加計学園の一存で売却もできません。

あとは皆さんで考えてください。

最後に朝〇新聞や毎〇新聞の様な情報操作ではなく、加計学園関係の記事で、だろう・・・ではない事実を元にしている記事をいくつか見つけたので紹介しておきます。
加戸前知事の人生最大の仕事をした風景なのに・・・


現実論で加計問題を語ってくれています。

時系列に基づいており、朝〇や毎〇がプロレスチックなヒールストーリーを作っているのが解ります^^