子供

不動産鑑定士って何?何する人?不動産屋と違うの?



と子供に聞かれました。

不動産屋さんと不動産鑑定士は、不動産という名前が付くだけで、全く別物の職業です。

正義の味方正義の味方

将来不動産鑑定士になる為に勉強するなら教えてあげるよ?


子供

うん。勉強するし、教えてえ



という事で、今回は「不動産鑑定士」について勉強しましょう。

不動産鑑定士の仕事とは?

不動産鑑定士の仕事とは?

答えは読んで字のごとく、不動産の鑑定をする人=価格を出す人
なのです。

子供

え?不動産屋も査定するでしょ?


正義の味方正義の味方

全く精度や目的が違うんだなあ。



不動産屋の査定はあくまで概算で、「売却をするならこれくらいなら売れるかもしれません」という価格です。

基本的には販売目的の金額を査定額とし、自分が思っている価格に調整します。

逆算するやり方になります。

つまり、1,000万円の価格で販売したい場合は、1,000万円の価格がありきで、その根拠をそれらしく並べていくパターンですね。

逆に不動産鑑定士の査定価格は、根拠を積み上げていき、出てきた値が査定額となるのです。


少し極端な話ですが、それくらいやっている作業や根拠なんかも違いがあります。

例えば、相続で財産分与でモメていたとします。

財産分与で参考とされるのが不動産屋の査定で、お互いの査定額に差があり(適当なので差が生じる)どうしても納得いかない場合は裁判となり、不動産鑑定士の査定価格が、不動産価格となります。

つまり裁判所が、不動産屋の査定はお互いの話し合いの為の参考価格で、公的な根拠となるのは不動産鑑定士の査定価格であると判断しているわけですね。

民間の適当な査定と、公的な基準となる査定が不動産屋と不動産鑑定士との違いなのです。

あくまで営利目的が不動産屋の本質で、公的利益を目的とするのが不動産鑑定士です。

もちろん公的目的と言っても報酬はそれなりに発生しますので、その仕事の結果が営利目的か公的利益か、ということです。

どちらが良い悪いではありませんので、その点はご理解を^^

どんな仕事がやってくる?

  • 信託銀行を代表する金融機関や駅前開発を積極的に行う鉄道会社などの一般企業からの鑑定業務

  • 競売における裁判所からの鑑定業務

  • 地方公共団体等の買収や売却における鑑定業務

  • 国の買収や売却における鑑定業務

  • 民間の財産分与時の鑑定業務

等が仕事内容として挙げられます。

公的利益を目的とする為、国や地方公共団体等の公的機関からの仕事が多いです。

不動産鑑定士になって欲しい

「不動産鑑定士になる勉強をするなら・・・」と子供に答えましたが、真面目にそう思ったからです。

なぜでしょう?

そう、その将来性と需要と供給のバランスが素晴らしい事と、仮に不動産鑑定士にならなくても、かなりの知識が身につくからです。

宅地建物取引士なんかは、不動産鑑定士に必要な知識の一部と言えますね。

不動産屋と土地家屋調査士と行政書士を掛け合わせた知識が必要になります。

不動産屋なんかは誰でもなれますが、士業は努力とある程度の頭が無ければなれません。

20年後にはその仕事のほとんどがAIになってしまっているかもしれませんが、それでも学んだ知識はどこかで生かせるはずだからです。

不動産鑑定士の需要は?

【各士業に従事する人口】
不動産鑑定士約9,000人
司法書士約22,000人
弁護士約36,000人

職業が違うので、人口で一概に比較はできませんが、弁護士が一番人口が多いんですね。

その代わりに仕事の範囲はかなり広範囲です。

司法書士も数が余っていると言われていますが、登記申請の数は多少の増減はありますが減少していませんので、安定した需要があると言える資格でしょう。

そして不動産鑑定士ですが、半分以下の9000人です。

地方公共団体や裁判所、国、そして信託銀行を代表する金融機関や駅前開発を積極的に行う鉄道会社などの一般企業等の民間からの仕事があります。

地方公共団体(市町村)の数が約1,700なので、各地に5人ずつ存在する計算になりますが・・・実際は県庁所在地等の人口が多い所にまとまっているようです。

私が生息する街には1件の不動産鑑定士さんが存在し、競売の査定業務や公共団体の査定業務をほぼ独占?している状況で、供給が少ない為に、かなり忙しいようです。

その仕事の単価もそれなりの価格ですので、不動産鑑定士(勤務)の平均年収は600~700万円と言われています。

開業してその能力で1,000万円以上の所得を得ることも全く難しくないでしょう。

また固定資産税の評価替えは3年に一度行われますので、その評価員となっている不動産鑑定士は、3年に一回はボーナス年がやってくるそうなので、地方の供給が少ない地域で開業すれば、資格を活かしたお金を産み出し続けてくれるでしょう。

どうすれば不動産鑑定士になれるの?

子供

どうすれば不動産鑑定士になれるの?


正義の味方正義の味方

試験に合格しなさい


不動産鑑定士になる為の試験に合格するには
  1. 民法
  2. どの士業にも基本中の基本の民法は必須です。
  3. 経済学
  4. 微分計算、連立方程式、あるいは、面積を求める等の数学的知識が必要とされたり、最近の経済情勢を反映した問題も出題されます。
  5. 会計学
  6. 不動産を意識して固定資産に関連する論点が比較的よく出題され、穴埋め問題や計算問題などが出題されます。
  7. 鑑定理論
  8. 「基準」を踏まえた鑑定評価の中心的なプロセスをしっかりと理解しているかを問う、鑑定士としての本分です。
    試験では論文と演習がありますので、実務的能力を身に着ける必要があります。
といった知識が必要です。

少し頭が痛くなった方がいるかもしれませんが、独学では難しいので、大多数の合格者は専門学校などで仕事と並立して学んだ上で臨んでいます。

また、合格者を含め受験者の多数が社会人であり、専門の講義を受けた人達の、合格に要する勉強時間は平均で約2,300時間程度です。

もでる

1日6時間費やしても1年間で足りないの・・・



大体、大学受験の時ですら1日1時間も勉強すれば・・・良い方だったので、1年では難しいですなあ。

そこで、私は子供に今から勉強するように刷り込んでいたわけです^^

現実的には社会人の方であれば2年間は我慢が必要でしょう。

その代わりに、未来は安定しています。

私の知人に、地元の優良企業に勤めていて年収600万円くらいの安定があったにも関わらず、土地家屋調査士の勉強をして脱サラした人がいます。

今では地域の仕事の半分をやっているのではないかと言われるほどの調査士事務所に成長しています。

年収は軽く5倍以上にはなっています。

夢がありますよね?

しかし夢=努力なのです。

私も現在新しい資格を取ろうと模索中ですが、やはり専門のカリキュラムとノウハウが必要です。

強制的に時間を取り、お金を払ってでも、資格を取る為には必要です。

人間の周囲には誘惑が多いですから。

私は甘い誘惑に弱いので、LECオンラインショップ(E学習センター)
で勉強しています。

2年後に資格が取れれば、また報告しますね。

正義の味方正義の味方

私はこれで資格を取りました

みたいな感じで^^

あ、因みに宅建とFPは10年以上前にこれで取りました^^

という事で皆さんも不動産鑑定士になって、独占事業者を目指してみては?