石原さんがついに百条委員会に呼ばれましたが、何の進展もありませんでしたね。

石原さんを知らなければ、年寄りをいじめているようにしか見えませんでした。

また議員さんも、自分たちの責任を感じているのか、全くキレがなかったですね。

何が聞きたいのか、何を明らかにしたいのか、全くわかりませんでした。

意味のない質問ばかり・・・。

そりゃそうですよ。

だって、議会が承認しているんだから。

後の調査や確認は議会がするもんでしょう。

石原氏やお役人を責める前に、本来は議員さんが全員でチェックし承認しているんだから、自分たちの責任を棚に上げて、石原氏一人に責任をかぶせる行為は如何な物でしょう。

前置きはここまでにして、土壌汚染が売買契約後に出てきた時の判例がありましたので、ご紹介してみます。


権利関係にかかわる紛争事例と実務上の留意事項

隠れた暇疵・・・
売買された土地について土壌汚染が判明したケース

売買された土地について鉛、フッ素等による土壌汚染が判明し、その土地の使用履歴や従前の使用方法について、売主にはこれを説明すべき信義則上の付随義務があるとして、その義務違反による損害賠償責任が認められた事例

東京地裁・判決平成18.9.5
判例時報1973号84頁より

紛争の内容

  1. 建設業および宅建業者である買主A社は、平成6年、媒介業者Bからの不動産情報により、平成7年9月、建設産業機械等の販売を業とする売主C社から工場敷地と同土地上の建物を約40億円で買い受け、平成11年8月、代金全額を支払い所有権移転登記を行った。

    なお、本件土地の一部は、Cから賃借した会社が建設機械等の解体作業用地として使用していた。
  2. Aは、平成14年夏頃、本件土地の一部について買い受けの申込みがあったため、同年7月、本件土地の土壌汚染の調査を行った。その結果、鉛、フッ素等による汚染が判明し、莫大な対策費用を要することが分かった。
  3. Aは、本件売買契約について、錯誤による無効、暇疵担保責任、債務不履行を理由として、Cに対し売買代金の返還、損害賠償の請求を行った。

紛争関係図(工場敷地・機械等の解体作業用地)

各当事者の言い分

買主Aの言い分
  1. 本件売買契約締結当時、本件土地に鉛、フッ素等による土壌汚染などは存在しないものと誤信しており、売買目的物の性状について要素の錯誤があった。従って、契約は無効である。
  2. 本件土地の汚染状況からみて、当該汚染は隠れた報疵に該当し、仮に契約が有効としてもCは蝦疵担保責任を負う。
  3. 本件土地は、Cの工場敷地およびCから賃借した会社の建設機械等の解体作業用地として使用されてきたのであるから、Cはその土地の来歴や従前からの利用方法にっいて買主に説明すべき信義則上の義務を負うべきであるにもかかわらず、説明をしなかった債務不履行責任がある。

売主Cの言い分
  1. Aは、本件不動産を建築用資材置場として使用する目的で購入したのであるから、たとえ土壌汚染があったとしても要素の錯誤があったとはいえない。
  2. 本件土地の土壌汚染は、買主であるAが調査をすれば容易に判明することができたものであり、隠れた暇疵とはいえない。
  3. 仮に、Cに蝦疵担保責任があったとしても、本件売買は商法第526条が適用される商人間のものであり、引渡し後6ヵ月以内に検査及び通知をしなかったことにより、瑕疵担保責任の追及はできなくなる。
  4. Aは、本件不動産を購入する際、Cから、この土地が建設機械等の解体作業用地として使用されたことの説明を受け、また現地を視察してその使用状況についても現認したのであるから、Cに説明義務違反はない。

本事例の問題点


  1. 土壌汚染は土地の暇疵といえるか。


  2. 仮に土壌汚染が職疵に当たるとした場合、「隠れた瑕疵」といえるか。


  3. 会社間すなわち商人間取引に適用される暇疵についての短期間の検査、通知義務の規定、(引渡し後6ヵ月以内)が不動産にも適用されるか。


  4. 暇疵に関して、売主に一定の信義則上の説明義務があるとした場合、どのような場合にどの程度の説明が必要とされるか。

といった点が挙げられる。

本事例の結末

売主Cの責任について
Aは、汚染の事実については錯誤に陥っていたといえるが、それは表示されない動機の錯誤にすぎず、要素の錯誤には当たらない。

隠れた暇疵であるかどうかについて
本件土地の土壌汚染は暇疵であり、また直ちに発見することが困難な暇疵といえる。

商人間取引と暇疵担保責任について
不動産についての瑕疵担保責任についても、商法第526条の適用はある。

従って、特段の事情がない限り、引渡し後6ヵ月以内に検査および通知をしなかったことによりAはCに対する暇疵担保責任の追及ができなくなる


裁判所は以上の判断を示した上で、本件売主Cの説明義務について次のように判示した。

  • 商法第526条の商人間取引の規定が適用され、Aに調査、通知義務が肯定されるにしても、土壌汚染の有無の調査は、一般的に専門的な技術および多額の費用を要するものである。

    従って、Aが、その調査を行うべきかについて適切に判断するためには、売主において土壌汚染が生じていることの認識がなくとも、土壌汚染を発生せしめる蓋然性のある方法で、土地を利用していた場合には、土地の来歴や従前からの利用方法について買主に説明すべき信義則上の付随義務を負うべき場合もあると解される。
  • CからAに対して交付された説明書(注:業法第35条で規定する書面には該当しないもの)には、土地の来歴や使用状況についての詳細は記載されておらず、また他の報告書の説明も、Aが土壌汚染調査を実施すべきかを決定するに必ずしも十分な内容とはいえない。

従って、Cには信義則上の説明義務があるといえ、本件土地の浄化対策費用および調査費用の一部合計約1億8,863万円について損害賠償責任を負うが、引渡し後直ちに土壌汚染調査を行わなかったAの落ち度も総合考慮し、過失相殺のうえ、その費用の4割に相当する額7,545万円の賠償義務を負う。

本事例からわかること


本事例では取引に介在した媒介業者の責任は訴えの対象とはなっていなが、通常、宅建業者が土地の取引に関与する際には、従前からの利用状況が純然たる住宅用土地以外である場合には、可能な限りその土地の使用履歴を調査し買主に説明する必要がある。

近年、土壌汚染に関する関心が高まってきており、それに伴う紛争も増大している。

特に工場跡地等の場合はどのような種類の工場であったかを調査確認すること、また、何らかの化学薬品等が使用されてきた土地もしくはその可能性が高いと判断できる土地については、より一層の的確な調査が必要である。

また、使用履歴を調査する際には、売主の説明を鵜呑みにしないことも大切で、近隣からのヒアリングをはじめ、閉鎖謄本・旧住宅地図等多方面から調査をしてみることが必要である。

じゃあ豊洲はどうなの?

一般的な土壌汚染についての考え方の判例をご紹介しました。

要は土地の履歴について説明をしなかったので、売主に瑕疵担保責任を問い、一部賠償責任が発生した・・・というケースです。

では豊洲はどうなのでしょう?

土壌汚染があることが通知されていたので、その部分については瑕疵ではなく、東京ガスとの取り決めです。

さらに尚、予想外の事が出てきた場合には瑕疵に該当しますが、半年以上はとっくに経過していますし、その負担を民間である東京ガスに求める売買契約も、通常はナンセンスです。

豊洲が民間の会社同士の契約であっても、土壌汚染について通知している以上、その先については買主側で負担するという内容の契約が一般的ではないでしょうか?(半年以内に発覚すれば請求できる・・・という形です)

地域的な物もあるのかもしれませんが、私の生息する地域では売主が瑕疵担保を負う売買契約はほぼ(売主が不動産業者以外で)見たことがありません。

仮に土壌汚染があるという事が分かっっている土地を売買するのであれば、その価格をある程度考慮して価格で調整するのが一般的でしょう。(森友学園のように)

豊洲が問題にされているのは、なぜ東京都がその汚染対策費用を全額に近い形で負担しなければいけないのか?ということですが、それを見越した売買契約を行い、役所と議会が承認したのですから、負担するのは当たり前です。

区画や形質の変更が行われ、地下の水の流れなんかも変わってしまっているということなので、余計にその負担は当たり前にすべきでしょう。

違和感を感じる報道

豊洲の報道を見るたびに違和感を感じます。

  • 正規の手続きを経て立ち上げられた計画である事
  • その意思決定どうのこうのを問題にするのはおかしいことであって、そういうシステムで意思決定されてきているんだから・・・。

    もし許せないのであれば、議会の責任も問うべきであり、意思決定の方法(民主主義のシステム)そのものを変えなければいけません。

    なんだか普天間を見ているようで・・・。

    なぜ豊洲になったのか?

    築地はなぜダメだったのか?

    そこに利権があるのかもしれませんが、大きな正しい理由があったのではないでしょうか?

    金額が気に入らないなら、別枠で精査すべきことでしょう。

    さすがに先人達もバカではないでしょうから、ありとあらゆる選択肢の中から豊洲が選択されたはずです。

    そもそも建築基準法を満たしていない建物で、歴史があるとはいえ、営業し続けるのは考えにくい事なのですが・・・。

    あと数か月もすれば、第2の普天間になる可能性もあるような気がしてなりません。

  • 出口が全く示されない
  • 安心と安全は違う!と言って、未だに何の方向性も出さないのは、築地で生活する人たちに対して失礼極まりない。

    科学的に安全を担保できると、プロの方が言っている。

    方や、商売や生活と関係ない地下の水が汚染されているから、安心ではない。だから豊洲移転は慎重に行う、と言う。

    政治家がマッチポンプをする場合は、消化の準備をしておくのが当たり前だと思うのですが、現在は全く消化の目途が立っていない状況です。

    放火犯で無いならば、今すぐにでも方向性を決めるのが、政治家ではないでしょうか?

    石原さんが気に入らないなら、後から水面下で追及すればいい。議会も役人も追及すればいい。

    築地ブランドなんて言っているが、今地震がくれば築地の被害は甚大なものになります。

    アスベストだって飛散します。

    政治家の仕事ってコントですか?

    政治の意思決定と築地の人たちの生活は全く別問題。

    優先順位がコントになっている事に怒りを感じます。

  • おかしいと思われるお金の流れが無い
  • 意思決定がおかしい・・・利権や何らかの意思が働いた・・・

    という感じなのですが、おかしい場合には必ずお金の流れがでてきたり、そもそも存在するはずなのですが、報道はされていません。

    結果的に何が悪いのでしょう?誰が悪いのでしょう?

  • 安全の担保はできるが安心ではない
  • これは福島の人達やその他地域の人たちに失礼です。

    福島の方で帰宅されている方達もいますが、あの地域の地下水は大丈夫だと思いますか?

    また、私の住んでいる海辺の地域の一部では、土を掘り返すと青い土が出てくる地域もあるんですから。

    でも水道水は大丈夫ですよ?

    そんな地域の魚も築地に向かってガンガン発送されているはずですし・・・。

    過剰な反応を煽っている、またそれに乗っかっている・・・。

    優先順位が築地の人たちの生活ではない様に感じるのは私だけ?






法律と感情は確かに相容れぬ部分がありますが、建てかえるも移転するも、どちらもデメリットはあるんですから、難しい選択でしょうけど早期に決定してあげて欲しいものです。

今回の百条委員会こそ、コントであり、築地の人たちの生活を犠牲にしてまで、政治家がするべきことではないことではないでしょうか?