売買契約などの後に、当事者の方が亡くなられる・・・それが契約を完結しない状態で起こる事は、残念ながら誰にでも起こり得る事なのですが、案外と気にしていない、聞かれないことなので、取り上げてみます。

契約途中で当事者が亡くなった場合

契約の締結後に当事者の一方が死亡した場合、契約の効力はどうなるのかの問題があります。

契約がいったん締結されれば、たとえ当事者の一方が死亡しても、契約の効力は失われません。

契約の締結によって、当事者には一定の権利義務が生ずるが、当事者の死亡によって相続が開始され,それらの一切の権利義務を相続人が承継することになるのです。

そのことは当事者双方が死亡した場合でも、それぞれの当事者について同じことが言えます。

死亡した者(被相続人)の有していた権利義務、すなわち売主であれば代金支払請求権、目的物の引渡義務、登記の移転義務、買主であれば目的物の引渡請求権、移転登記の請求権、代金支払義務などについて相続人が承継することになります。

従って、買主が死亡した場合、売主は相続人全員に対し売買代金の支払を請求し、買主の相続人は単独相続の場合には目的物の全部について、共同相続の場合にはその相続分に応じた持分について所有権の移転登記を請求することとなるのです。

また、売主が死亡した場合に、売主の登記移転義務はその相続人が承継し、この義務は不可分債務であるゆえに相続人全員が登記申請者とならなければならない。

もし、相続人中に登記申請に協力しない者がいるときには、その者に対して移転登記請求の訴を提起せざるを得ません。

勝訴判決の確定により、買主は移転登記の申請をすることができます。

一般的には売主側の共同相続の場合、早い時期に共同相続人間で遺産分割協議が整い、その目的物件を取得する者が決まれば、買主はその者を相手に目的物件の引渡しや移転登記を請求することができるのです。

契約上の権利義務を承継した相続人が、その義務を履行しない場合、または、反対に相手が義務を履行しない場合における法律関係は、通常の場合と異なるものではないが、共同相続人から、または共同相続人に対して契約を解除する場合には相続人全員から、または相続人全員に対して、解除権を行使しなければならない。(民法第544条第1項・解除権の不可分性)

ただし、共有物を目的とする賃貸借契約の解除は、民法第252条によって、全員でなすことは要しない。

難しく書きましたが、当事者が亡くなった場合、相続が発生し、相続人がその義務を継承するので、基本的には時間を要するだけで、(売買)契約を完結できるという事です。