不動産の売買契約を行ったり、予約申し込みをする際に発生するお金・・・大きな金額が動きますので、その性質や内容については最低限知っておく必要があるといえるでしょう。

そこで、不動産売買における、申込金・手付金について解説します。

申込金(申し込み証拠金)

マンションや建売住宅の分譲にあたって、購入希望者から分譲業者に対して申込と同時に支払われる一定額の金銭の事を、申込金または申し込み証拠金と言います。

申込者がこの金銭を支払った後に、売主と売買契約を締結すれば、売買契約時に買主が支払う手付金の一部に充当するという場合が多い。

この申込金の法的性格については、売買予約の手付とみるもの、契約の申込条件とみるものなどの解釈があるのだが、一般的にはそこまでの拘束力はなく、単に購入希望者が優先的に購入できる権利を確保する目的で売主に交付するものであり、買主としての違約・キャンセルのペナルティが発生するものではないと解釈されているケースがほとんどです。

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手付金

手付金の意味するものは?

手付、手付金とよく不動産屋が言いますが、売買契約締結時に、当事者の一方(買い主)から相手方(売主)に対して交付される金銭その他の有価物を手付金と言います。

手付金の成立は?

手付金は売買契約締結時に、手付金を交付する売買契約によって成立します。

手付金契約は現実に授受されることによって成立し、実務的には売買代金の一部に充当されることが多い。(されない契約もあるという事なので要確認)

手付金の性格・種類

一般的には手付金には以下の種類があるとされています。
  1. 証約手付

  2. 違約手付

  3. 解約手付

手付金の性格についての解釈は、「契約当事者の意志で決定される」とされており、当事者間で明確な取り決めが無い場合について、民法では解約手付と推定することとしている。

これは不動産売買の現場では、圧倒的に解約手付が多いからです。

また、不動産業者が売主の場合は受領する手付金がどの性質のものであっても、解約手付の性質を併せ持つものとみなされ、買主の契約からの離脱の道を保障しているのです。

それぞれ見ていきましょう。

証約手付

契約が締結されたという事を示し、その証拠という趣旨でこうふされる手付の事を「証約手付」と言います。

どのような手付でも、この効果はあると解釈されています。

違約手付

手付を払った者が、債務を履行しないときに、違約罰として没収されるという趣旨で交付される手付金の事を「違約手付」と言います。

違約手付は履行確保のための手段となる手付だと言えます。

正義の味方正義の味方

売買契約が成立したにも関わらず、相手方が履行しない・・・契約内容を実行しない場合には手付金を没収される・・・という事になります。

通常はお金を失うのが嫌なので、契約を実行しようとしますよね?

つまり契約の実行をしてもらうための意味合いがあるのです。



※当事者に債務不履行があった場合、損害賠償として手付金没収、手付金を倍返しして損害賠償額の予定を兼ねる手付を違約手付という場合もあります。

損害賠償額の予定や違約金の項目が売買契約書にはありますので、手付金と同じ金額であれば違約手付と言えます。

解約手付

当事者が手付金の額だけの損失を覚悟すれば、相手方に債務不履行が無くても、相手方が履行に着手するまでは、契約の解除ができるという趣旨で交付される手付金を「解約手付」と言います。

契約当事者が一定の期限までは互いに契約の解除権を行使できるという、解除権留保の手段として交付されるものになります。

解約手付を交付した者は手付金を放棄することで、また解約手付を受け取った者は手付金の倍額を提供すれば契約の解除ができます。

いわゆる「手付流れ、手付倍返し」にあたります。

注意点としては、手付解除の期限もしくは相手方が履行に着手するまでという期限があり、それ以降は解約手付による契約の解除はできなくなります。

履行に着手するという「履行に着手」の概念は難しいのですが、
客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、または、履行の提供をするために欠く事が出来ない前提行為をした場合を指す
という最高裁の見解があります。

具体的には、売主については所有権移転の仮登記申請や分筆登記申請、買主については物件の引き渡しを求めた時や、中間金や残金を払った時等があげられます。

その期限を過ぎると民法では解約・・・契約の解除はできないとされていますので、注意が必要です。

まとめ

手付金にはその種類があり、多くの不動産売買の契約においては解約手付として取り扱われています。

解約手付と違約手付が同じに扱われている契約も目にします。(同じだとあまり意味が無い?・・・)

しかし実際には性質が異なり、取り扱いや認識を間違えないようにする必要があります。

契約を実行しない(債務不履行)場合の違約手付、解約するための解約手付という意味合いなのですが、時系列で説明すると分かりやすいですね。


通常の売買契約の流れがこのような順番なので、期限を過ぎてからの違約金が解約手付の金額と同じではあまり意味がありません。

違約手付の場合は売買契約の履行を担保する意味合いがあるので、違約手付の金額を多額に設定するか、違約金の設定を高くするのが正しいと考えます。

基本的に最初から解約することを目的で売買契約を行う人はいませんが、解約をするような状況になった場合を考慮し、手付金の性質や解約の条件については十分理解しておきましょう。