この数年、親から相続し、実家を持て余して空き家にしてしまっている方が増加しているのがよくわかりますね。

地方の人口が減少し、都心部などへの人口の流入があるので当然の現象と言えばそれまでですが・・・。

そのまま何もせずに空き家にして放置しておくのは、維持費がかかるだけに少しもったいないと感じるのは私だけではないでしょう。

何とかして空き家を活用することでプラスにすることができれば、自分たちの生活を楽にできることが理想です。

しかし、不動産を活用した経験のない人にとっては、簡単に空き家を活用できるものではありません。

今回はこれからも悩みが増え続ける、空き家や空き地の活用法について考察してみます。

空き家の有効利用の主な活用例とは?

具体的には以下のような方法が順番として、主に考えられます。
  1. 自己使用する

  2. 賃貸で貸して収益化する

  3. 売却して現金化する

自分や親族の誰かが利用する、利用できる状態が一番有効で、且つ手っ取り早い方法であるといえます。

そして次に第3者に貸すことで利益を上げていく考え方です。

最後に売却してまとまった現金を・・・という方法になります。

順番としては、できるだけ先祖代々?親から受け継いだものを残しておきたいと考える方が多いので、それを基準にしています。

それぞれぞれ見ていきましょう。

自己使用する

自分や親族の誰かが利用する、もしくは将来必要となる可能性が高い場合は、自分たちの為に利用できるように置いておくことが良いでしょう。

新しく不動産を購入するよりも、コストメリットがあるからです。

しかしながら、

「自分自身は実家へ帰る予定がない」

「子供や身内にも必要な人間がいない」

等の理由から、何らかの活用法を考えなくてはいけない方の人数が増加しているので、今はまだこの段階で止まっている方も、将来的な事を考慮し、備えておく必要があるといえるでしょう。

賃貸で貸して収益化する


文字通り、第3者へ貸すことで収益化をし、固定資産税や管理にかかる固定経費を捻出し、プラスに転じようとする行為です。

毎年の固定経費は賃貸人が捻出してくれます。

おまけにちょっとしたお小遣いも産んでくれるでしょう。賢い方はいち早く取り組んでいます。

個人の住宅用に貸したり、社会福祉施設に貸したり、相手先を探す必要があるので、地域の賃貸情報に精通した不動産業者を見つけることが重要になります。


賃貸契約の方法や形態については、相手先の考え方や、ニーズがあるので、それに合わせて不動産業者と相談する必要があります。

こういった行為に長けている不動産業者を探しましょう。

賃貸することの難点は、毎年の申告と所得税のことでしょう。

これは自分でできる人は良いですが、一般の方にとっては面倒くさいものです。

私などは性格的に合わない作業です。

なので費用は掛かりますが、税理士にお願いする必要があるケースが多いといえるでしょう。

また、不動産業者の選定と並んで重要なのが、その地域の将来性=人口の動向です。

減少の仕方が激しければ、いつまでも賃貸できる可能性はありません。

昔の国道や、シャッター街を連想してください。

ああなってからでは手の施しようがありません。

こういった場合は思い切って売却することを考えましょう。

貸せない=売れない とまでは言いませんが、ほぼ同義語と言えるからです。

この辺の市場の動向についても、熟知している不動産業者との相談が必要です。

アドバイザーとして一番良い方法を提示してくれる不動産業者を選定することが最重要と言えるでしょう。

賃貸が得意な不動産業者は賃貸させようとするでしょうし、売買が得意な業者は売る話をするでしょう。

何が得かは、地域性やあなたの置かれている状況によって変わりますので、良きアドバイザーを求めましょう。



賃貸する場合の最重要なリスクについて説明を忘れていました。

「お金が入ってくるからいいじゃないか!」と思われるかもしれませんが、賃貸の場合の最大のリスクがあります。

それは、正当な理由なくして賃貸人を追い出せないという事です。

つまり、いざ自分が利用しようとしたい時に簡単には利用ができないのです。

この事はトラブルになる事が多いのですが、現行の法律ではどうしても家主側が弱いです。

”自分や子供が住む”という理由は通用せず、仮に訴訟事になると多大な費用を請求されてしまいます。

一度賃貸で貸してしまうと、「入居者が自ら出ない限り追い出しにくい」という点を十分理解しておく必要があります。

売却して現金化する

  • もう帰る予定がない。
  • 貸すのも面倒だ。
  • 持っていても仕方ない。
  • 将来の賃貸需要が不安だ。

  • といった場合は売却して現金化しておくのが賢い選択と言えるでしょう。

    悩みを抱えているあなたに、一番理解して欲しいことがあります。

    それは

    デフレ下では物の価値が下がり、現金の価値が上がる

    という単純な理屈です。

    人間は欲望の生き物なので、理屈で分かっていてもなかなか割り切ることができません。

    しかしそういった判断を下さなければならない場合には、原理原則が正解なのです。

    先般の「責任を取らない不動産屋」という記事で書きましたが、いい加減な言動や数字で人間は迷わされます。

    そんな時に、このデフレ下では物の価値が下がり、現金の価値が上がるという言葉を思い出してほしいのです。

    もちろん東京等の都心部では地価が値上がりしていますので、デフレではなくインフレですので、あてはまりません。

    しかしアベノミクスの効果よろしく、多くの地方では地価は下落している=デフレなのです。

    持っていれば持っているだけ価値が落ちていく、それがデフレ下での不動産の宿命です。

    そのことをこの20年余り、日本中で体験してきたはずですが、未だにそれを理解しようとしない方も居られます。

    そしてそのことを理解したうえで、売れない動産が増加しているという事も頭の隅で結構です。インプットしておいてください。

    何が言いたいかというと、売れなくなってしまう前に売ってしまいましょうという事です。

    人口もお金も東京へ集まっていくのです。

    残念ながら今の日本の構造はそうなってしまっています。

    地方分権という言葉を耳にしますが、それが本当に実現するにはかなりドラスティックな事が起こらない限り難しいでしょう。

    つまり、この流れや仕組みはすぐには変わらないという事なのです。

    おっと、売却についてのデメリットは、まとまって譲渡所得税なる税金がかかる事を言い忘れていました。

    5年未満の所有地ならば39%の所得税と住民税、5年以上の所有で20%の所得税と住民税が課税されます。

    現在は居住用財産の特例の幅も広がり、(空き家対策として)税金が控除される場合もあるので、その都度不動産業者や税務署で確認が必要です。



    空き家・空き地活用の正解とは?

    賢明な方はお気づきになられましたね?

    不動産が働くなら賃貸、将来を見越すなら売却して現金化

    これが基本的な考え方です。

    恐らく多くの場合正解と言えるでしょう。

    答えがわからないのが、貸せない・売れない場合の対処法です。

    ただひたすら固定経費がかさみ、誰かにもらってもらえるのを待つだけ・・・。

    今言えるのは、そうなる可能性が地方には潜んでいるという事です。

    そうなる前に対処をしておくことが重要でしょう。