不動産の売却にかかる税金

初めて不動産の売却をするという方はご存知ない場合が多いですが、

不動産を売却すると譲渡所得税という税金と住民税がかかります。

ここではその仕組みと方法をわかりやすく解説したいと思います。

譲渡所得税とは


その名の通り譲渡・・・つまり売却した時の利益(所得)に掛かる所得税の事です。

利益(所得)に対して課税されますので、損益がある場合は課税されません
不動産先生

簡単に言うと買った金額より安く売った場合は税金はかからないと言う事です。



この譲渡所得税は分離課税なので、サラリーマンの方や年金生活の方でも、誰でも通常の所得とは別に確定申告が必要で、切り離して税金の計算をします。
※損をして売却した場合でも確定申告は必要です。
 

譲渡所得の計算方法



譲渡所得税住民税
長期譲渡15%5%
短期譲渡30%9%
 

不動産先生2

長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分
長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
 短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

(注) 「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。




譲渡所得税(A)=譲渡所得(B)×譲渡所得税の税率

譲渡所得(B)=売却価格—(購入価格+購入時にかかった諸経費+売却時にかかった諸経費)





なんの事か解りにくいと思いますので、例をあげて説明します。
 
例えば 売却価格:2000万円 

    購入価格:1500万円

    売却経費:300万円

    所有期間:10年 

という場合ですが、
 B(課税譲渡所得)=2000万円-1500万円-300万円 ・・・200万円(譲渡所得)

 A=B×長期所得の税率15%なので 
(A)譲渡所得税 200万円×15%=30万円   

    住民税 200万円×5%=10万円

30万円の譲渡所得税を国に、10万円の住民税を地方へ納めなければいけないという事です。



不動産先生

儲けた分について課税されるという認識でいいと思います。





譲渡所得税に関連した特例措置


居住用財産の特例
簡単に言うと住んでいるもしくは住んでいた(詳細はこちら)不動産については3000万円までは無税(控除される)
購入価格がわからない場合の措置
売買価格の5%で購入価格(原価)を計算します。(相続した土地等)


まとめ


  • 不動産を売却した場合は必ず確定申告が必用です。
  • ある程度の概算であれば前述の計算で把握できます。
  • 控除や特例措置については税務署や税理士に確認しましょう。
  • 確定申告は基本的に住所地で、売買の翌年の2月~3月15日までに行う必要があります。


税金のお話はかなり深い部分がありますが、ここでは一般的な浅い基本的なことの説明です。

要件が違ったり、状況によっては控除が使えなかったり他の控除が使えたりしますので、イレギュラーな場合はその都度プロに確認しましょう。
ここでの計算ができればそれ以上に税金がかかることは基本的には無いので、目安として頂ければと思います。