こちらの記事をご覧ください。

レオパレス21(以下「レオパレス」)でアパートを建築したオーナーで結成された「LPオーナー会」が中心となり、2016年11月25日、レオパレスを相手取った「集団訴訟」が始まりました(※「LP」はLong Peaceの略)。

テレビのCMでもお馴染みですが、レオパレスのアパートの特徴は、家具・家電付きであることです。入居者にとっては、テレビや冷蔵庫などの購入費用が抑えられるため、メリットの大きい仕組みと言えます。

実は今回、物件のオーナーらが起こした集団訴訟は、この「家具・家電」にまつわるものです。本稿では、今回の訴訟の中心となったLPオーナー会の前田和彦代表にお話を伺い、レオパレスの抱える構造的な問題点や、サブリース(物件の一括借り上げ・家賃保証)契約のリスクについて検証していきます。(『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜)

ブラック企業

アパートマンション経営とサブリース、家賃保証システムの欠陥

今回のこの記事は、誰もが知っているレオパレスとの間のトラブルなのですが、そもそも「賃貸アパート経営を簡単に誰でもできる」「任せておけば家賃が保証される」という認識のもと、不要な不動産を持て余し悩んでいる方達が利用するシステムです。

メリットは腐るほど営業マンが説明してくれるでしょう。

記事のように家賃保証の詳しい内容や、レンタル料の詳しいシステムについては、一般の方に最初から理解してもらう事は恐らく難しいでしょう。

似たような業界にいる私たちでも、その細かい部分については知りませんでした。(単に勉強不足?)

また、修繕費などが高くつくのはシステム的に理解できるのですが(これはどこでも同じなので・・・)、「前田氏の様に利益を提供するから」という申し出にも対応できないのは、どうかと思います。

おそらく「100万円の利益では会社として責任が持てない」「会社の規定上できない」といった理由なのでしょうけれども、信用して任せて、お互いWIN・WINの状況で始めた事なので、途中から一方だけWINというのは、当事者からすると納得いかないものがあるでしょう。

歩み寄りがあれば納得できた方も多いと思います。

要は融通が利かない内容になっているのが問題なのでしょう。

そして記事中にもあるように、「借地借家法」の欠陥については、知っている一般の方を見つけるほうが困難です。

有名企業との契約が10年固定ですから、安心してしまうのは当たり前です。

しかし記載されていても無効になるというのは、よほど法律と実務に長けていなければわかりません。

ほとんどのオーナーは、30年間、家賃は下がらないと思い込んでいました。」という言葉が示す通り、「30年間は土地や建物の管理や税金について心労がなく、多少のお金が入ってくる」という認識だったのでしょう。

私の認識もそれと同じでした。

前田氏に至っては、30年間家賃は下げないという営業マンの言葉を書面にし、レオパレス社長押印済の覚書きを取り交わした程の念の入れようでしたが、それも意味が無い”安心”だったようです。

その他にも細かい欠陥が記されていますが、企業や営業マンを信頼して任せっきりになってしまうと、どうしても起こり得る利益の上乗せ行為が発生するのです。

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正当そうな理由と正当な理由は違う

やはり企業なので、利益を伸ばそうという動きは仕方ありません。

そして管理している建物についての責任上、いくらかの利益は発生するのが現実です。

しかし、中には正統そうな理由のものも混ざっているかもしれません。

記事中にあるガス設備のメンテナンス費用なんていうのは、正にそうだと思われます。

レンタル設備である以上、基本的なメンテナンスの義務はガス会社にあります。

私の知っている限りではレンタル(ガス会社に権利がある)の場合、ガス会社が無償で(こちらには)行ってくれます。

つまり発生しないところに名目をつけて、費用が発生しているケースなのです。

ガス会社との契約がどうなのかわからないので、何とも言えませんが、少なくとも私の周辺では費用は発生していないです。

形としては”ピンハネ”の形にすらなっていないので、0から利益を生み出す凄い形です。

不当利得だと捉えられても仕方ないでしょう。

正当な理由とは、その会社が人間と時間と名前を使用する場合です。

逆に正当そうな理由の場合は、その会社は何もしないにも関わらず、それらしい名目がつけられてお金が発生する場合といえるでしょう。

この見分けは、一般の方にはかなり困難だと思います。

LPオーナー会のように、同じ境遇の方が集まって意見を取り交わし、その方面に長けた人物の助言がなければ気づかない場合がほとんどです。

レオパレスにはレオパレスの方針があり規定があるのでしょうから、その説明がなされていれば、オーナー側の落ち度となってしまいます。

レオパレスのようなサブリースの形態は、「安定と安心、楽」というメリットもあります。

そのメリットと今回の記事のようなデメリットをよく踏まえたうえで、不動産の活用をしなくてはなりません。

ちなみに私がそれを選ぶかと聞かれると、答えは”NO!”です。

自分で全部できるかというと、当然できませんが、融通が利かない事には納得できないからです。

やはりお互い”WINWIN”で、一方だけ(企業側)”WIN”というのは、部分的であっても納得しづらいからです。

いずれにせよ、不動産を所有していて、その利用方法に悩んでいる方はこれからも増えるでしょう。

その悩んだ時に、正しいアドバイスができる人間でありたいと再認識させられる記事でした。