不動産の査定サイトは世の中にたくさん存在します。

中でも一括査定サイトで依頼をすれば、数社の査定が無料でいっぺんに完了できます。


こんな感じのサイトがたくさん存在するので便利です。

しかし、そもそもの査定方法についての理解や説明をしてくれることは少ないように感じます。

金額だけ高く言われて、ついそれになびいてしまう、そして失敗をしてしまう。

そんな残念な結果をこれまで何百回と見てきました。

なかには土地:○○万円 なんていう、一式見積もり的な、昭和の時代の査定書を作成する不動産業者も存在するので、口先や金額の高さだけに惑わされないように、その根拠を知る必要があるのです。

ここでは不動産査定の方法と詳しい理論について説明したいと思います。

不動産の価格は一物四価と言われ、評価の方法や時期、場面でそれぞれ異なってきます。

正直100%間違いない価格というのは存在しませんが、それ等を組み合わせ比較することで、100点の査定価格に近付けるのです。
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不動産査定の評価方法とは

  1. 取引事例比較法
  2. 収益還元法
  3. 原価法
不動産の査定の評価方法としては、この3つがあります。

一般的に多く用いられるのが1の取引事例比較法になります。

では詳細についてみていきましょう。
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取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象不動産と同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較をしながら、他の取引事例の価格をベースに、市場全体の動向や取引の時期等を踏まえて価格を算出していきます。

不動産の査定価格を算出する際に、最も基本的な査定方法として使われています。

当サイトの不動産査定書も、この近隣事例比較法を使用しています。

具体的には
事例地DATA
このような形で、対象不動産について点数をつけて行きます。

また実際に行われた取引の事例や、公示価格・基準地価といった公に公表されている価格をもとに、比較する不動産にも点数をつけ、(査定する物件が90点、事例の不動産が80点のような形)比較をすることで価格を算出していきます。

こうして計算された数値に時間的な補正をし、需要と供給の観点からの補正を加えれば完成です。

実際の売買に近い数字が出てくるはずです。

ただ欠点もあります。

マンションや、賃貸アパートなどの査定には向いていないのです。

収益還元法

収益還元法とは対象の不動産が将来生み出すだろうと予測される純利益と現在価値を総合(収益価格)し、査定価格を算出する方法です。

投資不動産の査定価格の算出において多く使われている方法です。

賃貸マンションや店舗系の物件の査定に向いているといえるでしょう。

収益還元法には2つの方法があります。
  • 直接還元法

  • 直接還元法は、通常1年間における純利益を還元利回り(表面利回り)で割って、収益価格を求める方法です。

    以下の計算式にて算出する事ができます。

    「対象不動産の収益価格=1年間の純利益÷還元利回り」

    例えば、以下の条件の物件の収益価格を計算してみましょう。
    【物件情報】

    家賃:180万円/年
    諸経費:30万円/年
    還元利回り:10%
    収益価格=(180万円−30万円)÷10%=1,500万円

    つまり土地いくら、建物いくら、という形ではなくあくまで生み出される収益から計算されます。

  • DCF方法
  • DCFは、「Discounted Cash—Flow」の略で、以下の2つの価値の合計を求める方法です。

    • 対象となる不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算したもの
    • 所有期間終了時に売却できるであろう価格を現在価値に割り戻したもの

    直接還元法より予測の精度は高いと言われていますが、計算が複雑になっています。

    DCF法については、詳しく書かれている国土交通省の「不動産評価基準」をご参照ください。

    原価法

    原価法とは、対象不動産を仮にもう一度建築した場合の原価を割り出したあとに、建築年数による低下した価値を原価修正し、現時点の価値を推定する方法です。

    建物や一戸建ての査定価格を算出する際に使われている方法です。

    「対象不動産価格=再調達原価−減価修正」の計算で求められます。

    建物の構造によって単価や法定耐用年数が異なりますが、例えば、以下の条件の建物の価格を算出してみましょう。

    構造:木造(耐用年数22年)
    建築年数:11年(残存11年)
    延べ床面積:120㎡
    【計算】

    15万円×120㎡×(11÷22)=900万円

    といった形で計算されます。

    もちろん構造や品質によって耐用年数は変わってきます。

    原価についても建築時期などによって前後しますので、その都度調査が必要です。

    耐用年数(建物・建物附属設備)を参照してください。

    不動産の査定の評価の根拠まとめ

    不動産の査定の評価の根拠があきらかな査定書と、口頭で「○○万円です」と適当な高額価格を宣うのでは、その根本が違います。

    不動産業者へ売却や査定を依頼される際は、必ずその価格の根拠となる査定書をもらうようにしましょう。

    それでも高く言う不動産業者は山ほど存在するので。

    特に田舎の地方都市になればなるほど、高く価格を言うことは、バブルのころのナンパみたいなもんで、高級車にのってきて、「カッコはいっぱし、心はベイビー」の状態と同じです。(年を感じるでしょ?^^)

    中身が伴わなければ今の時代乗り切れません。

    裏付けと根拠ある査定と売却をしてもらいましょう。