簡単!自分でできる不動産査定

一般の方でもある程度正確にご自分が持っている不動産について価値を調べることができます。

早速やってみましょう。

不動産価格調査の方法


まずはこちらのシステムをご覧ください。

全国どこでも確認することができる優れものです。

平成22年度から四半期ごとに全国の売買事例を検索でき、不動産の種類ごとに土地取引の概況をも知ることができる国土交通省が監修している土地総合情報システムです。

不動産取引価格情報検索

これを使うことで簡単に誰でも不動産の査定ができちゃいます。

不動産取引価格情報検索の使い方


まずは地域を選択します。画面左下のプルダウンリストから選択してもよし、地図をクリックしてもよし、航空写真からでもよし(グーグルマップに近いです)。

都道府県を選択後、市町村を選びます。町の段階で該当がない場合は近くの町を選択します。

するとその地域での売買事例が出てきます。

こんな感じの画面になったと思います。

ここから自分の不動産に一番近い距離の物と、できれば似ている条件の物を見て下さい。

条件とは接道の方向や道幅(幅員)、面積(地積)等です。”特に面積は同等の物を選ぶようにしましょう。”

坪単価等も表示されていますので○○~○○くらいといった感じでの何となくの相場観が分かります。

ここからは実際の物件によって補正をしていくのですが、新居浜市の場合は何もしなくても2%~5%程度は値引いてください。

これは地価の下落率です。この情報の調査時期が仮に27年の後半だったとしても、実際の売買はその調査よりも半年から1年前の事なので、下落率を見ておく必要があります。

下落率はこちらをご覧ください。地価ランキング・地価マップ

地域と用途を選択しすると中央付近に下落率が地域ごとに表示されています。

何も物件に問題が無ければこれでほぼ正解な土地価格が算出できます。


その他の要因による補正


面積が過小であったり、過大である場合は補正が必要です。新居浜市の場合、基準の面積は165㎡~200㎡。この間の数値であれば補正は特に必要ありません。

東京だと100㎡あたりでも十分通常面積ですが、何分田舎なもので・・・。要はその地域での標準的な土地の面積と認識して頂ければと思います。


建物がある場合は築年数や構造によって変わってきますが、建物の解体費用。境界に問題がある場合はその訂正にかかる費用。現場が農地であれば宅地にするまでの費用・・・といった具合に土地の正確な価格が割り出せます。

補正の要因としては他に整形度、近隣の嫌悪施設の有無、騒音、周辺との高低差などがあります。さすがにこの辺りは環境に起因する部分なので、実際に現場を確認しないと解りません。


まとめ


  1. 不動産取引価格情報検索で面積・道路条件等の似ている近隣の売買事例を探し出す。


  2. 地価ランキング・地価マップでその地域の年間下落率を割り出す。


  3. 1の単価に下落率×2(年)を乗じて現在の価格を出す。

ほぼこれで行けますが、面積が大き場合や、小さい場合は更に補正が必要です。目安として70%くらいで計算すればほぼ実勢の売買価格に近付きます。