不動産屋の様々な利益の形。どんな不動産屋が儲かるの?

不動産屋にも得意不得意があり、それぞれ特化した分野でその力を発揮し、利益を上げています。

これから不動産屋を開業しよう!

将来不動産屋になりたい!

なんていう野望を持たれている方のために、一般の方は一括りにしてしまう、不動産屋のビジネスモデルについて見ていきましょう。

基本的には不動産屋は儲かるビジネスなので、その基本についてはこちらを参考にして下さい。


悪い事
© タイトル:ブラックジャックによろしく 著作者名: 佐藤秀峰 サイト名: 漫画 on web

色々な不動産屋のビジネス

大きく別けると
  1. 賃貸

  2. 売買

  3. 売買の仲介

この3つに分類されます。

賃貸については

  • 賃貸斡旋

  • 賃貸管理

  • 自社での賃貸(オーナー)

  • といった内容で利益を構築しています。

    売買については

  • 開発分譲

  • 中古住宅再販

  • 競売ビジネス

  • 分譲マンション販売

  • なんかが主なビジネスのスタイルですね。

    要は仕入れをして加工をし、利益を乗せて販売する形です。

    売買仲介については

    売主と買主の売買の斡旋

    になるので、お見合い業と同じ感じです。

    他人のふんどしで相撲を取るので、リスクは少ないですね。

    一般の方はこれらの仕事を全部ひっくるめて、不動産屋の仕事なので、何でもできると思いがちです。

    何となく似てはいますが、実際は非なるものです。

    寿司屋に行ってハンバーグを頼んでいるような形が起こっているのです。

    スシローのようにそれぞれが、それなりのレベルにあれば問題もないですが、通常は無理があります。

    これから不動産屋を目指す方は、どの分野に取り組みたいのか、自分に合ったものはどれか、を考慮しながら読んでみて下さい。

    それではそれぞれについて見ていきましょう。
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    賃貸の儲けについて

    賃貸斡旋(賃貸の仲介)
    オーナーから空室への入居の斡旋依頼を受け、広告宣伝をし、借主を斡旋することが主な仕事です。

    ここでの収益は
  • 仲介手数料(一か月分)

  • 保証会社や家財保険、引っ越しなどのキックバック
  • などが挙げられます。

    悪い業者になると・・・


    チリも積もれば山となる的な感じが多いです。

    賃貸管理
    オーナーと管理契約を結び、物件の管理をします。

    収益としては

    家賃の5~10%/毎月

    なので、管理戸数が増えれば増えるほど安定収入が増えていきます。


    自社での賃貸(オーナー)
    これが一番楽なパターンです。

    一般の方も最近は収益マンションなどを購入し、利益と資産を増やしています。

    自分が持っている物件なので、家賃が利益です。

    所有する件数が増えれば増えるほど、利益が上がります。

    また、サブリースという形も賃貸には存在し、「オーナーから8万円で借り上げた部屋を10万円で貸す」といった形も存在します。

    この場合空室になる事がリスクなので、必死で客付けする場合が多いでしょう。

    上手くやりきる自信があり、且つオーナーが自分の空室リスクを回避したい場合に成り立ちます。

    売買の儲け方

  • 開発分譲
  • 中古住宅再販
  • 競売ビジネス
  • 分譲マンション販売

  • といったように、物件を自ら購入し、造成工事やリフォームをし、加工し付加価値を付けて販売する、一般的な仕入れと再販の形となります。

    ここでの利益は、個々の企業が決める利益率によって決まります。

    私の知っている限りでは25~30%くらいの会社が多いでしょうか。

    購入価格とリスクによってその利益幅は変わっていきます。

    不動産業者としては利益が一番上がるタイプですが、リスクもその分背負うようになります。

    売り残すリスク

    値下がりによるリスク

    瑕疵などによる責任

    などがあり、必ずもうかるとは言い切れません。

    そこでそのリスクを減らすため、中間省略なるシステムも存在します。

    (中間省略は基本的にはこれから述べる先付・後買いの中で、行われるケースがほとんどです。)


    100%儲かる形も存在します。

    いわゆる先付・後買いの形で、お客さんがついてから買い取るようにし、自社で登記をせずにそのままエンドユーザーに流すような形です。

    先にお客さんが決まっているので、リスクはほぼ0です。

    昔よく行われていたという”地上げ”なんかも、この先付・後買いの形といえるでしょう。

    購入者(企業など)の依頼を受け、その周辺の土地を買い漁る⇒買い漁った土地は依頼者が購入⇒開発する。

    何だか儲かる様な気がしてきたでしょ?

    そしてこの売買を大規模にしたものが、分譲マンションの販売です。

    売主となる業者と、販売専門にやっている業者がいますが、いずれにせよ規模が大きいので、利益とリスクはそれなりに背負うようになります(旭化成や三井さんのように)。

    この分野は私のような地方にいる人間には全く縁が無い部類です。

    売買仲介について


    売主と買主の売買の斡旋

    になるので、お見合い業と同じ感じです。

    他人のふんどしで相撲を取るので、リスクは少ない、と書きましたが、ほぼノーリスクで(トラブルはありますが)ほぼ100%利益を上げることができるのが仲介です。

    売主・買主のバランスを取り、トラブルの芽を摘み、仲介手数料という形で報酬をもらうのです。

    情報提供料という性質と、手続き代行という性質、法的相談相手という性質も持ち合わせています。

    不動産業を開業しようとするときは、この形が一番いいと私は考えています。

    仲介=リスクが少なく、利益率は高い。



    また、近年では1棟もののマンションやビルの仲介や、中間省略を専門に行っている不動産業者もけっこう存在します。

    これらはとても儲かっていると思います。

    1億円のマンションの売買を仲介したとすると、売買価格×3%+6万円+消費税の報酬で、”306万円+消費税”が報酬として入ってくるのです。

    また、中間省略なんかですと、1000万以上は利益を最低限抜いていくので、バブルな部類の分野です。

    中国人や富裕層が投資先に求めるのが、収益マンションやビルなので、そのニーズがある限り、不動産業でリスクが低く一番儲かる分野だといえるでしょう。

    不動産は厳しいのが当たり前の世界

    ここまで、利益のあがり方を大まかに説明しましたが、利益をあげれるようになるまでにはそれなりの苦労が当然存在します。

    2代目や3代目のボンでない限りは、それなりに努力と苦労を重ねているのが不動産屋さんだと思います。

    もちろん生まれ持ったラッキーな運勢の方もいますが、そんなのは稀です。

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    給料泥棒よばわりされながら、自分がいかに使えない人間かを思い知らされ、一番下から這い上がっていく。



    それをクリアできればあなたも一人前の不動産屋さんになれるのです。