これだけは知っておきたい重要事項説明義務違反 

重要事項説明は宅建業法で定められている義務です。

その義務を怠ったり、瑕疵があった場合等には行政は、不動産業者に対して罰則や、指導を与えることができます。

ここでは不動産業者の重要事項説明義務についての違反にあたるケースについて説明します。

宅建業法と重要事項説明

宅建業法は行政取締法規ですが、重要事項説明義務は、立法目的からその違反は私法上の義務違反です。

宅建業者と媒介契約を締結してるときは、宅建業者は、依頼者に対し民法上の準委任契約に基づく善管注意義務を負っており、その義務違反の責任を問いえます。

失敗しない為に不動産業者に対する原理原則を理論武装しましょう。

契約の解除

媒介契約は準委任契約と解されていますので、委託者はいつでも媒介契約を解除することができます

しかし、実際は、約款によって修正されていることがほとんどです。

更に、宅建業者の説明義務違反(注意義務違反)が債務不履行に当たるときは、債務不履行を理由に媒介契約を解除することが考えられます。

現在の媒介契約約款には債務不履行解除条項が規定されています。

損害賠償

債務不履行に基づく損害賠償請求が可能です。

損害賠償の範囲は、宅建業者の義務違反と相当因果関係のある損害です。

従って、取引不動産の時価相当額を損害と認められることはまれで、通常、現に出損した金額などが損害と認められます。

不動産先生2

 簡単に言うと不動産業者の義務違反で損害が出た場合、それを請求できると言う事です。


報酬請求権の不発生

仲介業者に対する報酬は本来その仲介義務の履行行為とそれ基づく成果に対する対価というべきものですので、仲介行為そのものに仲介業者としての義務を履行したといえない瑕疵があり、その瑕疵が原因となって、締結された契約(売買契約や賃貸借契約等)に当初から内在する瑕疵が生じ、当該契約が無効となり、取り消され又は解除されたような場合には、仲介業者の報酬請求権が発生しません


不動産業者のミスなどで契約が解約になったりした場合は無効となるので手数料は発生しません。

不法行為責任

宅建業者は、媒介契約を結んでいない第3者に対しても注意義務を負うことがあります。

この場合、宅建業者に不法行為による損害賠償責任が認められます。

注意を怠ることで第3者に損害を与える可能性があり、その場合損害賠償の対象となります。

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行政責任

建設大臣、都道府県知事は、宅建業者に対し指導、助言、勧告、報告を求めることや立ち入り検査をすることができます。

宅建業者が取引関係社に損害を与えたときやその恐れがあるとき、取引の公正を害する恐れがあるとき、法令に違反したときなどの場合、建設大臣又は都道府県知事は、必要な指示、一年以内の業務停止を命ずることができ、法令違反の程度が著しかったり、著しく不当な行為を行い、情状が特に重いときは免許を取り消すことができます。

 
不動産先生

トラブルが起こったり、おかしいと思った場合は宅建協会や行政に相談しましょう。適切でない場合は行政指導が行われます。



刑事責任

宅建業者は、一定の場合に刑罰(懲役もしくは罰金)を受けます。

たとえば、重要な事項を故意に告げず、又は、事実と異なることを告げた場合にも、刑事責任を問われることがあります。

不実告知、不実記載、等詐欺行為に当たる場合、当然刑事責任に問われます。