最近世間を賑わしている豊洲の盛土問題。

実はこの盛土、あなたが買おうとしている土地においても、大切なポイントがあるって事をご存知でしたか?

今回は不動産業者が当然理解しておくべきこと(意外といい加減な場合がある)と、その責任について、あなたが知っておくべき事についてお話しします。

土地の地盤補強が必要だ!困った時の目安とは?

土地を購入したはいいが、地盤が弱すぎて補強が必要である
 ⇒ 費用が余分にかかる


こんな事に陥ったら困りますよね?

地盤補強に100万円以上かかることもザラにあります。

こういった場合に瑕疵に該当するかどうかの目安が大切なのですが、この判断基準は案外難しいのです。

そこで一般的な基準の入り口について説明したいと思います。

今回知ってもらいたいことは、
  1. 売主が不動産業者である場合の瑕疵に対する責任
  2. 売主が一般の方の場合の瑕疵に対する責任
についてです。

売主が不動産業者である場合の瑕疵に対する責任

重要事項説明で、
「地盤が悪く住宅建設には土地の改良等が必要になることがある」
というような説明がなければ、隠れた瑕疵にあたり、売主が業者であればその瑕疵を負担する義務があります。

要は地盤が弱い事について知っていれば、それを告知することで買主側もそれを見越して準備ができますが、わからないまま購入してしまうと、後から余分な費用が出てしまいます。

告知することで瑕疵(知らない事・見えない事)ではなくなる、という訳です。

では、この説明が無かった場合・・・つまり瑕疵であった場合はどうでしょうか?

これは基本的に不動産業者が瑕疵責任を負う義務があります。

常識的な不動産業者であれば、瑕疵担保責任の責任期間を2年以上で定めています。

その期間内であれば不動産業者が瑕疵責任を負う義務があるのです。

つまり地盤の改良費用は請求できるのです。

注意点として、未だに売主が不動産業者であるにも関わらず、

瑕疵担保責任は一切負わない

という内容の契約書を見かけるのですが、これは書かれてあるだけで通用しません。

買主に不利となる特約は無効となるのです。

売主が業者である場合の判例がありましたのでご参考にして下さい。
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売主が一般の方の場合の瑕疵に対する責任

民法上は、瑕疵担保責任の時効は買主が瑕疵を知った時から1年間ですが(例えば、それが売買時から10年後でも良い)、土地売買契約の実務上は、特約で引き渡しから3ヶ月~2年以内に制限されていて、瑕疵担保責任の範囲を狭めています。

また軟弱地盤の定義までは、法律上決まっていないと思うので、買主が何もってその土地が軟弱地盤であるかの立証をする必要があり、例えば埋立地であっても合法的に埋め立ててあれば、買主がその土地を軟弱地盤であると主張するのは難しいようです。

なので実際に土地が軟弱地盤であることを理由に、売主に瑕疵担保責任を買主が求める事が出来るのは、売買契約で狭められた瑕疵担保期間内に、明らかに軟弱地盤である事を立証できた場合(家を建てたら、すぐに傾いたなど)に限られ、例えば地震などで地盤が軟弱であった為に傾いた場合は、地震による天災とみなされ、売主の瑕疵担保責任の範囲外となると思います。

このあたりの解釈はこちらのサイトを参考にして下さい。

不動産トラブルを専門に扱っている弁護士さんのサイトです。


実務的には売主が一般の方の場合、「瑕疵担保責任は一切負わない」旨の特約をするケースも多いようです。

この場合は起こったことについては、買主側ですべて対処することになるので、予備費を見ておく事が必要でしょう。
地盤改良

盛土をする場合の事

分譲地等を形成するに当たっては、当然、盛土が行われることがほとんどでしょう。

この場合、農地の場合であれば農地部分の地盤改良を行うか、土を入れ替えることが一般的です。

実務的には改良をすることが私の場合は多いのですが、当然そこに求められる地耐力については指定があります。

30kg/㎥の割合で固化剤を混ぜ、地耐力を一定にする、という作業です。

もちろんこれは、農地の土の層のことなので、その地盤面から下については対処のしようがありません。

工事をした部分についての責任は取れるようにしておくように心がけています。

また自社で分譲等を行う際は、出来上がった分譲地において、おおよその位置で地盤調査を行って、数値を提供するようにしています。

家を建てる位置や大きさで、調査するポイントがズレるので、参考値にしかなりませんが、それでも判断材料にはなり得ます。

大切なポイントは、不動産業者や工事業者がどの数値を目標に盛土を行っているのか?と言う事です。

もちろん工事誤差やバラつきはあるにしても、そういった事を踏まえて工事をするのとしないとでは、安心感が違いますよね?

私が正しいという訳ではないですが、つい数年前でも、農地の上にそのまま盛土を行っていたような現場も見たことがあります。

工事費用を浮かせようとしたのか、その感性が無かったのかわかりませんが、田の土の上にそのまま盛土をしても、あまり良い結果は生まれません。

あなたがもし盛土をする造成地を購入しようとするならば、確認しなければいけない事はわかりましたね?

  1. 地盤調査はしているか?
  2. (売主さんが個人の場合は通常しない)
  3. 盛土部分の地盤の強度の予定数値は?
  4. 瑕疵担保責任について

この3点は必ず確認しましょう。

また、今回は盛土と地盤についての話でしたが、コンクリートの強度や、排水の問題、自然災害に対する考えかた(雨水被害、地震被害など)、関係部署の許可や検査、等の事についてもしっかり把握しておく事が必要です。

普通に聞いてみましょう。

しっかりとした数値の答えや、調査しての答えが返ってくれば、あなたも安心して選択できるようになります。

そもそもそんなことを考えもしない場合も存在するようなので、判断材料の一つとしてください。


盛土についての品質や地盤改良の工法については、こちらの記事等を参考にして下さい。