不動産業者が説明すべき法的義務

不動産業者には説明すべき法的義務があるのが重要事項説明です。

重要事項説明義務


 
 宅地や建物を購入しようとする場合は、当該宅地・建物について担保権等第3者の権利がついていないか、いかなる公法上の規制があるのか等の知識・情報を必要とします。

また、契約の解除や違約金、ローンの利用など取引条件の確認も必要です。

取引の当事者となる者は一般にこうした知識・情報の調査能力を十分に持たず、かつ、十分な知識を持っていません。

 それゆえ、宅地建物取引業法(以下、宅建業法といいます)は、宅地建物の取引を専門に行う業者、すなわち、宅地建物取引業者(以下、宅建業者といいます)に対し、取引の相手方等に対して重要事項の事前説明を義務づけています(宅建業法35条)。


説明の相手


 
 宅建業者が直接売買・交換・貸借等の当事者となる場合はその相手方ですが、宅建業者が媒介をする場合は契約の各当事者です。通常は買主や借主となろうとする者に対し説明すれば足ります。


説明の時期


 
 法文上は、「売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に」とされていますが、当事者が十分理解し、考慮する時間を置くべきですから、できる限り早い時期に行うべきでしょう。

説明の方法


 
宅建業者は、取引主任者(宅建業法15条)をして、重要事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません。

取引主任者は取引主任者証を提示して説明しなければならず(宅建業法35条3項)重要事項説明書に記名押印しなければなりません(宅建業法35条4項)。

説明すべき事項



 説明すべき事項(重要事項)は宅建業法35条1項1号から11号まで列挙されていますが、列挙事項は最小限の事項であり、これら以外の事項でも重要事項として説明しなければならないものもあります。

たとえば、仲介委託物件が緑に囲まれた閑静な場所であることが条件の1つである場合には、周辺の開発計画があり、それが実行されれば緑に囲まれた閑静な土地でなくなる恐れのある事は重要な事項に当たるものとされています。

説明義務と注意義務



 重要事項を説明するためには、宅建業者は重要事項について調査しなければなりません。重要事項説明義務は取引の構成や相手方の保護を目的として課せられてますので、専門的知識、経験を有する者である宅建業者には重要事項について注意し調査する義務があります。

 たとえば直近の不動産登記簿謄本をもって所有名義人を確認すべきことはもちろん、現地調査、権利証、印鑑証明書等によって所有権の有無、所有者か否かを確認しなければなりません。

 代理人との契約に当たっては、宅建業者は代理人と証する者が持参した本人の実印、印鑑証明書等により調査確認しただけでは十分とは言い難く、代理権につき疑問を抱く余地のないような特段の事情が存在しない限り、本人に照会してその意思を確認し、不測の損害を及ぼすことの内容に配慮する必要があります。
 
 さらに、他人の者の売買に当たっては、通常の売買に比してより高度の注意を用いることを要し、売主の職業、信用度、所有者本人の売渡し意思の有無、所有者本人の委任状、印鑑証明書、権利書等を売主に提示させてその真偽を確認する等の措置を取る必要があります。
 
 又、登記簿上の所有者を確認するだけではなく、競売、仮処分、質権、抵当権、賃借権等の存否を調査確認すべき義務もあり、登記簿謄本さえも調査せず、抵当権等担保権の種類、内容を説明する義務を怠れば最小限の注意義務も果たしていないとされますし都市計画法、建築基準法その外の豊麗に基づく制限についても調査し説明しなければなりません。
 
 その外にも、原則として、取引相場価格の調査をなし、依頼者の利益となるような売買条件の策定に向けて努力する義務を負います、公道に接しない宅地の仲介に当たっては、私道の通行承諾があり通行に支障がないことを近隣者や私道所有者に問い合わせて調査する義務もあります。