• 家をこれから建てたいが、資金的に踏ん切りがつかない


  • 既に住宅ローンを払っているが支払いが・・・

  • といった状況で悩まれている方に対して、簡単に出てくる営業マンの言葉・・・。

    不動産屋は物件が売れればいいですから、あなたの為の本当のリスクを説明しないという事は依然説明しました。

    今回は良く聞く言葉

    いざとなれば貸せばいい

    この言葉がいかに無責任な言葉なのかということを、説明したいと思います。
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    いざという時は貸せばいいと言う理論の嘘

    「家賃>返済額、だから、売れなければ貸せばいい。」と気軽にいう人がいます。

    さて、本当に正しいでしょうか?

    この言葉はDATAに基づかない、適当な営業マンが言う言葉です。

    仮に住宅ローンを2,500万円(35年、1.15%)としましょう。

    毎月の支払いは72,500円程です。

    新築時から10年くらいは、住宅ローンの支払いより高く貸せると考えれます。

    しかし修繕費が掛かりだす10年を経過した後からは、修繕費を考慮すると、家賃も下がりますので、マイナスになるのです。
    家賃
    収入
    修繕費等
    ローン支払
    支出総額
    1~10年目
    80,000
    9,600,000
    480,000
    72,500
    9,180,000


    (10年分)
    5%


    10~15年目
    70,000
    4,200,000
    420,000
    72,500
    4,770,000


    (10年分)
    10%


    15~25年
    60,000
    7,200,000
    1080000
    72,500
    9,780,000


    (5年分)
    15%


    25~35年
    55,000
    6,600,000
    990,000
    72,500
    9,690,000


    (10年分)
    15%


    合計

    27,600,000
    2,970,000
    30,380,000
    33,420,000


    一方、修繕の為の積立金もしくは修繕費は増えます。(設定では修繕費は低めだと思います。)

    10年目を超えたあたりから、修繕費が大きく掛かりだします。

    それとは逆に10年目以降は、年数とともに家賃は下がります。

    結果、毎月マイナスになり、上記の表では35年で結果マイナス300万円程の赤字になっています。

    my homeを手放したくないが故の、苦肉の策「貸せばいい」なのですが、結果マイナスが毎月続くので、しんどさは余計にアップします。

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    イメージ的にはこんな感じですね。

    いざとなったら貸せばいい」と軽く考えるのは危険なのです。

    売るに売れず、貸すに貸せず。

    でもそんな時に限って、何等かの都合で引っ越しを余儀なくされたら・・・

    不幸の手紙が金融機関から届く可能性大です。

    最悪35年間、追い金を続けてローンを完済したとして、土地は残りますが、建物の価値はなくなりマイナスとなります。

    35年苦しんだ結果±0で通せればよいですが、場所によってはマイナスになる要素が高いご時世なのも事実です。

    もう一つの「貸せばいい」が間違っている理由

    これは現実的に住宅ローンを組まれている方は確認して頂きたいのですが、金融機関は担保として土地・建物に抵当権を設定します。

    その金消契約や抵当権設定約定書には、勝手な所有権移転や賃貸は、抵当権実行の理由となる事が掛かれていると思います。

    金消契約に書かれている内容
  • 融資条件に関すること
  • 融資金額
  • 返済期間
  • 借入金の使途
  • 返済日
  • 返済額
  • 融資金利 等

  • 等が書かれており、借入金の使途には、居住用(自ら居住の用に供する)ことが書かれています。

    抵当権設定約定書にかかれている内容
    第○条 乙は、甲の事前の同意を得た場合を除き、次の行為をしてはならない。
    1. 本物件の全部又は一部を第三者に譲渡し、無償貸与をする行為
    2. 本物件の所有権の移転、賃借権の設定、および本件担保物件の現状を変更してはならない
    3. その他本物件の担保価値を減少させる一切の行為

    という感じで書かれており、現状からの状況の変更を禁じています。

    抵当権者たる金融機関が認めれば大丈夫ですが、勝手に賃貸すると言う事は、住宅ローンの目的に反し営利行為となるため、そもそも住宅ローンではなく、アパート・ビルローンの様な賃貸の事業用ローン(金利や年数に制限有り)に切り替えるのが正しい方法です。

    実務的には見て見ぬふりをしてくれることがほとんどですが、本当に処分しなければいけなくなった場合に、賃貸人がいることで、余分な手間がかかるのも事実なので、今後いつまで見て見ぬふりをしてくれるかはわかりません。

    それを見つけた段階で、契約違反の行為にあたるので、抵当権の実行のリスクが常に付きまとう事を承知しておく必要があります。

    要は、本来ダメな事を、簡単に「いざとなれば貸せばいい」などと無責任に言う営業マンには要注意という事です。
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    資金的に微妙な時の指標

    金融機関から不幸の手紙が届かないようにする為に、資金計画のシュミレーションがかなり重要になります。

    ちなみに、不動産屋さんのやってくれる住宅ローンシミュレーションは「あなたが詰む一歩手前のギリギリの金額」を計算してくれることが多いそうです。

    彼らはなるべく高い物件を売りたいですからね。

    金利が上がって、月の支払いが1万円増える事については大したことであると捉えていない場合がほとんどなんです。

    ではどうすれば?

    目安として30代の方なら自己資金が総額の15%

    これがスタートラインです。

    自己資金が全く無い方も、家を買われたりしていますが、基本的には競売予備軍であることを、売る側の不動産屋や建築屋さんはわかっています。

    わかったうえで、「住宅ローンの審査が通ったら購入されますか?家を建ててくれますか?任せてもらえますか?」といったクローズをするのです。

    後の支払いはあなたの責任」「売るまでが仕事」というスタンスなのです。

    例外として、お勤め先が上場企業であるとか、年収が高い方は大丈夫な可能性が高いですし、物件価格が十分安くて、魅力的な物件であれば問題ないですが、それでも自己資金が少ない事は良くないサインです。

    かくいう私も昔は、無責任にも
    「自己資金を100万貯めるのに、毎月5万円づつ貯めていっても1年半以上かかります。

    その間に金利が0.1%でもあがれば100万円以上、支払い総額はあがります。

    せっかく苦労して貯めても意味が無くなるんですよ?」

    なんて事を言っていました。

    金利が2%~であればそれもある意味正しいのですが、そもそもmy homeを建てよう・買おうという段階で、計画的に自己資金をためれていない方が、35年もの長期にわたって、計画的にできるかというと???ですよね?

    他人に当てはめて考えれば無理だと思う事も、自分がその立場になると、my homeが欲しいという欲求と、「十分いけますよ!家賃並みの支払いだからだいじょうぶですよ!」なんていう言葉で乗っかってしまうんですね。

    現在は金利が低いので、支払いが出来なくなるリスクは大分少なくなっていますが、やはり金融機関さんのDATAでは自己資金の少ない方の住宅ローンは、事故率が高いのも証明されています。

    なので、自己資金0からo.k!なんていう広告は、釣りだと思っています。

    嘘じゃないけど親切じゃない。

    まあ、自己資金0は絶対ダメ!と言ってしまうと商売になりませんから、仕方ないのかもしれませんが、健全でないのはわかっているはずです。

    自己資金0でフルローンを組んだ状態で、自然災害が起こり、手直しに余分に数百万円かかる事をイメージしてみて下さい。

    保険では全額は基本的に下りないので、負担が増えます。

    その時に耐えれますか?

    金利が上がらなくても、支払いが増えてしまうことも今の世の中あり得るんです。

    自然災害は博打みたいなもんですが、水害なんかはかなり確率が高い災害です。

    昔は金利がある程度高かったので、勢いが無ければmy homeは購入できませんでしたが、今は金利が低すぎるくらい低いので、購入する側からすると良い時期でしょう。

    しかしその計画に無理があってはいけないのは、今も昔も変わりません。

    今回はギリギリの資金で悩んでいる方や、支払いに不安を覚えている方についてなので、それ以外の方はあまり参考にはならなかったと思いますが、ストップしなければいけない人は参考にして下さい。