購入してはイケない不動産物件の特徴とは?

プロの目から見て「その物件は無いだろう」という物件のマイナスの判断基準をまとめてみました。

プロの不動産物件チェック項目

もちろん価格が安ければこの限りではありませんが、設定として相場の価格である事を前提に、マイナス要素についてお話しします。

  1. 周辺との高低差

  2. 事件や事故の有無

  3. 川や水路との距離

  4. 周辺の嫌悪施設

  5. 周辺のの騒音

  6. 地域の特殊事情

この6点については最低限確認しましょう。

マイナスな部分なので、通常は価格で調整します。
勉強

周辺との高低差は必ず確認

ゲリラ豪雨という言葉が当たり前になりつつある昨今、水害対策における最低限のチェックポイントです。

道路より敷地の地盤面が低い場合は、水害に合う確率は飛躍的に高まります。

道路や周囲の土地との高低差は必ず確認しましょう。

分譲地であれば、排水管や水路の大きさの確認、勾配の取り方等がチェックポイントとなります。

昔見た8戸の分譲地では、なぜか排水に12mmの管が使用されており、全く容量が足りていなかったことがあります。

いざという時に真っ先に詰まるような口径では話になりません。

そして意外と勾配が取れていないケースもあります。

開発分譲等で完了検査をパスできなかったりする場合は要注意です。

そもそもの設計通りに工事が出来ていないと言う事なので、やり直しは当然するのですが、怪しさは残ります。

また行政が出している水害マップなども確認しておきましょう。

事件や事故の有無

事件や事故はどこまで説明義務があるかというのは難しい判断なのですが、少なくとも直近20年内に起こった事件や事故については、不動産業者は調査・説明の義務があります。

また、近所で聞いてすぐにわかる様な事件や事故についても告知する必要があります。

もちろん事故や事件を気にしない方もおられるので、その場合は価格で調整しましょう。

基本的には次への売却は困難なので、価格で調整するのが正解です。

中には犬や猫の殺処分場の跡を分譲したりしているところもありますので、ご自身で近所周りで確認ができるのであればされた方が賢明です。
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川や水路との距離

川や水路との距離も大切です。

ゲリラ豪雨で川が決壊する事が、日本全国どこにでも起こり得る事なので、水路や川よりも低い土地の場合は要注意です。

距離が近ければ真っ先に被害に合いますし、水害に対する保険も全額は保証してくれませんので、自己防衛が大切です。

水路や川があふれたときの事を想像してみて、地勢的に被害が起こるというイメージが湧く場合はやめておいた方が良いでしょう。

私の自宅は平成17年に水害にあっています。

近くの川が決壊した結果ですが、今見れば起こり得る可能性が理解できますが、当時は全く気にしていませんでした。

現在は地上げをして自己防衛しています。

また、急傾斜地域など地滑り系の地域に指定されている場合もチェックが必要です。

自然災害に対しては自己防衛になるので、十分取捨選択が必要です。

周辺の嫌悪施設

嫌悪施設には色々なものがあります。

牛小屋や工場、高圧鉄塔、火葬場など、一般的に人が嫌がる施設を指します。

あなたが気にしなくても、他人は気にするようなことが多々あると思います。

そういったマイナスの影響がある建物や施設がある場合は要注意です。

また近隣住民におかしな方がおられる場合もこれに該当するでしょう。

私が知っているおかしな方は、その物件に猫の死骸を捨てていき、騒音おばさんよろしく、物件に対して騒音を出しまくる方がおられました。

普通の方にはクレージーな住民の対処は嫌なものです。

また最近では893さんの事務所なども該当します。

周辺の騒音

車やトラックの音だけではなく、工場や生活音に至るまで、人間の生活において不快な音がある場合は要注意です。

中には夜中の方がうるさいような場合もあるので、恒久的に音が出されるような場合は却下したほうが無難でしょう。

案外と音によるストレスや病気は深刻になりやすいそうです。

また近隣トラブルの種にもなるので、余程価格が安い以外はパスで正解でしょう。

地域の特殊事情

地域によっては高齢化が進み、過疎化していく一方であるとはっきりわかる場合は、マイナス要素しかないので価格があって無いようなものの場合があります。

また自然災害が起こった後の地域であったり、豊洲のように地下が汚染されている地域であったり、特殊事情がある場合は要注意です。

決してダメな訳ではないですが、価格もそれなりでなければパスして正解でしょう。

まとめ

ある程度判断しやすいポイントを並べてみましたが、実際にそこで生活してみないと判らない事って多々あります。

今回は大半の人が嫌がるポイントで、不動産業者がチェックするポイントをまとめたのですが、参考にして頂ければ幸いです。