不動産に関わるようになり、登記には公信力が無いと学びました。

一体どういうことなのでしょうか?言葉を分けて解説してみます。

登記には公信力が無いとは?

  • 登記
  • 不動産登記簿謄本=全部事項証明書・・・いわゆる登記ですね。

    我々不動産業者は所有者や物件をを調べる際に、一番最初に確認する書類です。

  • 公信力
  • ・公に信用を与える効力。
    ・ある情報発信が、信用させるだけの権威をどれほど持っているかということ。

    といった意味なのですが、法律的には
    外形的な権利はあるが,真実の権利がない場合に,その外形を信じて取引したものに権利取得を認める効力

    という意味を要します。

    難しいですね^^。

    不動産の登記で説明すると、登記に公信力が無いという言葉は、「登記に記載されているものは100%信用できないので、それを信じて権利取得しても有効ではない」という意味に置き換えれます。

    動産の場合は公信力があるので、権利取得が有効です。

    もう少し噛み砕くと、「登記上の所有者から不動産を買い取っても、本当の所有者に対しては権利を主張できません」という事です。

    不動産の登記には公信力を認めていないということは、不実登記を信頼して取引した場合は、原則として第三者は保護されないのです。


    いくら登記名義人が真実の所有者と思って、その者から不動産を買い受けたとしても、真の所有者からはそれを取り上げられることになるので、不動産の取引では、登記簿を閲覧するだけでは不十分ということ、それが起こり得るのが不動産の売買という事になります。

    恐ろしいですねえ。

    実務上はこういったトラブルを避けるために真なる所有者を確定させる必要がありますが、100%ではありません。

    限りなく100%になるように確認作業をし、あくまで客観的に100%になるようにすることで、後のトラブルが起こらないようにするのが我々不動産業者です。
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    不動産の詐欺師である地面師

    地面師」とは、土地を利用した専門の詐欺師(詐欺師クループ)をいいます。

    この国の登記制度や印鑑証明制度の盲点を利用して、土地所有者の知らないうちに土地や建物の名義を無断で他人に移転登記したり登記簿を改ざんし、また印鑑証明書を偽造または無断で改印届けするなどの手口で、何者か(あるいはそのために設立した架空の法人)が登記簿上の所有者に成りすまして、他人の土地を第三者に売却しあるいは担保に供するなどして、一般市民(買主)や金融業者から金銭を騙し取る手口で荒稼ぎするグループを意味します。

    私がこの地面師という職業を初めて知ったのは、20年前の事です。

    今は亡き、横山やすし師匠が地面師として活躍した、記念すべきミナミの帝王の第1話で知りました。

    確かに当時は登記簿をすり替える事も、実際に出来たと思います。

    要は前段の公信力を利用した、詐欺行為なのですが、実際に行われている詐欺行為なので、こういった行為に引っかからないように気を付けなければなりません。

    現状と登記内容は異なることがある

    物件の現状と登記内容は異なることが多々あります。

    特に多いのは土地の地積で、地積が異なれば当然に境界も異なってくるため、そのまま売るとほぼ確実にトラブル含みです。

    正確な地積は測量しなければわからないので、とりあえず法務局で地図(公図)を取得しましょう。

    一応の土地の形状を確認できます。

    現況と公図の形が全く異なっている場合もありますし、本来あるべき位置に物件が存在しない時もあります。

    ポイントとしては、公図では境界はわかりません。

    大まかな位置関係と形がわかるだけです。(国土調査がされていればほぼ一致します)

    明らかに現況と違わないか、あらかじめ確認しておくべきでしょう。

    50年も前から先祖代々住んでいるので、そこは自分の土地であるという認識の方の土地が、公図上では全く違う位置に存在していることもあるんです。

    知らないという事は恐ろしい事で・・・。

    この場合公図の訂正を含め境界確認を行う事が、取引を行う際には必要です。

    結構な費用がかかるので、あらかじめ知っておくことは大切です。

    また、国土調査がされている場合は、市町村の担当課に座標DATAが存在するので、境界の復元は意外と簡単です。

    が、この国土調査も場合によっては恐ろしい結果をもたらしているケースが存在し、訂正するのに実際に費用が発生したケースも存在します。

    これは改めて記事にしたいと思いますが、私自身が経験し費用を負担したので、お国のご無体さを痛感した出来事です。

    注意点としては、開発団地や位置指定道路なんかで、範囲を決定して許可を取ったあとの分譲地において、後々に国土調査がなされた場合に起こり得る出来事です。

    測量している=正確な測量、と言い切れないケースが存在するとだけ認識しておいてください。

    この辺はプロでも間違えるような部分ですので、本当に熟知したプロに相談すべきでしょう。