不動産業界の大手企業が追い込まれている。

中国人投資家を中心に、収益物件の売買が活発化し、ここ数年売買の中心に存在していたと言っても過言ではないだろう。

しかし、その好調さの裏に潜む時限爆弾のカウントダウンが始まっている。

収益物件バブルの崩壊についても、私の様な田舎に生活をしていても理解が出来てしまう程の、わかりやすい兆候です。

不動産業界とその景気の後退

 大手不動産会社の有利子負債総額が増えている。三菱地所、三井不動産、住友不動産の大手3社の2016年3月期の有利子負債残高は3社合計で約7.6兆円にものぼる。3社の売上高合計は約3.4兆円であるから、なんと売上高の2倍以上の有利子負債を抱えていることになる。
 とりわけ、有利子負債が多いのが住友不動産である。8549億円の売上高に対する有利子負債は3兆1589億円、売上の3.7倍もの有利子負債を計上している。有利子負債額が多いとされるソフトバンクグループが、売上高9.2兆円に対して有利子負債額11.9兆円、倍率にして1.3倍であることを考えると、その数値は突出している。


負債の金額のみに焦点を当てると恐ろしい金額です。

過去の不動産バブルを検証すると、不動産業への国内銀行の新規融資額が年間10兆円を超えると、バブルが崩壊し、その後激しい地価下落、不動産不況が到来しています。

比較参考になるのかどうか定かではないですが、 不動産業への新規貸出額が平成26年4月直前1年間では9.7兆円ですので、有利子負債を踏まえて危険な水域に入っているのは、恐らく正解なのでしょう。

賢い人は、先んじて手を打っている様子も見受けられます。

昨年から大手不動産のビジネスモデルに崩壊の兆候

昨年後半以降いくつか警戒すべき兆候がでてきている。
  • 分譲マンションマーケットの減速
  • 首都圏におけるマンション供給量は昨年4万戸ぎりぎりの水準まで落ち込んでいる。

    この数値は、リーマンショック直後の3万6000戸に匹敵する低水準である。

  • 消費増税の延期
  • 前回の増税時には「駆け込み需要」が発生し、モデルルームに行列ができるなどの珍現象が生じた。

    今年はその駆け込み需要すら見込めなくなっており、前回の増税の反動がより厳しく続いている状況である。

  • 中国人投資家をはじめとする外国人投資家の日本離れが加速
  • 需要を支えてきた中国人などの外国人投資家の動きも今年になって、円高や中国経済の失速などで明らかにペースダウンしている。

    相続対策に熱心な個人富裕層も、タワーマンションによる節税策の封じ込めなども影響してか、動きが止まっている。

    こういった理由から大手不動産会社にも暗雲が立ち登っている状況なのだ。

    どうするのが正解?

    基本的に不動産価格は下落しますので、下落時に備えておくのが正解でしょう。

    アパートやマンションの価値も下落しますので、下落時にお宝を掘り出す事が、私が考える不動産購入の正解です。

    今現在、不要資産を所有しているならば処分しましょう。

    損失が生まれる前に処分し、下落してから買う。

    言うが安し、行うは難し。

    実際に利益が出ていたり、経済的に負担が無い方の場合はその実感が無いのも頷けますが、そういった方はいつでも処分できる対策を立ておくのが良いと思います。

    ある意味博打ですが、博打でも傾向や対策、DATAを積み上げますよね?

    利益と損失、その奪い合いが繰り返され現在の資本主義は成り立っています。

    奪い合いに負けた人間は余程の事(準備、運、努力)が無い限り再浮上は出来ません。

    冒頭の記事にもありましたが、刻々と迫りくる嵐の前で「まだ魚は獲れるはず」と言って漁を続けることは、遭難するのをわかっていて、少ないリターンを求めるのに似ています。

    病気と一緒です。備えあれば憂いなし。

    成人病も気づいたら陥っていますが、普段から節制を行えばそのリスクは格段に低くなります。

    なってからでは遅いのです。