不動産屋の選び方、免許番号のチェックはほとんど意味が無いんだよ?

不動産屋は、全国に店舗を展開している大手不動産会社もあれば、その地域に密着した小さな不動産屋もあります。

大手であれば知名度からある程度の信頼はできますが、無名の不動産屋であれば、不安になりがちではないでしょうか。

最近テレビ等で、不動産屋の選び方やチェックポイントとして、不動産屋の免許番号の確認が紹介されていますが、不動産屋の免許番号の確認このについて正く学びましょう。

実は、不動産屋の選び方としては少し間違ったプロパガンダがされているので、現実とのズレを踏まえてみていきます。

不動産屋の免許番号・免許からわかる事

不動産屋を開業するには、業(商売)としての免許である宅地建物取引免許が必要です。

不動産屋の業としての免許である宅地建物取引免許証には、以下の2種類があります。

  • 国土交通大臣免許
  • 複数の都道府県で事務所を置き、営業する場合には国土交通省の宅地建物取引免許が必要です。

    大手の不動産業者はほぼこれに該当します。

    つまり不動産業の免許番号うんぬんよりは、会社のイメージや実際の評判が表に出てきますので、そちらを信頼すべきです。

  • 都道府県知事免許
  • 1つの都道府県内で営業所を置き、営業する場合は都道府県知事の宅地建物取引免許が必要です。

    この場合はチェックすべき点と、宅地建物取引免許を確認することでわかる事もありますので、以下で詳しく宅地建物取引免許の見方を伝授します。

    宅地建物取引免許に書かれている事はこんな感じです。
    免許番号愛媛県知事()第10000号 

    免許年月日: 平成25年1月1日~平成30年1月1日

    商号:極悪不動産

    免許証番号の横にある( )の中の数字をチェックすることで、その会社がどのくらいの年月、不動産会社を営んできたのかが分かります。

    不動産屋は5年に1度免許の更新があります。

    その更新回数が( )の数字なのです。

    カッコ内の数字が1であれば5年未満。2であれば10年未満が営業年数の目安です。

    30年ほど前までは3年に1度の更新だったそうなので、一概に5年ではないのですが、キャリアが10年を超えたら表面上の信用度に大差はないです。

    免許番号の確認はあくまで免許を取ってからの期間がわかるだけで、仕事ができるかどうかの判断基準には一切ならないのです。

    独立したての勢いある会社の免許は(1)です。

    じゃあ新人か?というとかなり仕事ができるから、独立したとも考えれます。

    また、ベテランが仕事ができるとは限りません。

    逆に古い・・・更新回数が多い不動産屋の方が危険な場合があります。

    地域によっては、正に危険な不動産屋の場合の方が多かったりするのです。

    結果、不動産屋の選び方として、免許番号の数字を確認するという方法は、ほぼ意味が無いという事になります。

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    宅地建物取引免許の更新回数が多い場合のデメリットとその理由

    宅地建物取引免許の免許番号の更新回数が多いときにはデメリットもあります。

    大手の不動産屋さんには該当しないですが、皆さんが気になる無名な街の不動産屋さんの場合には該当しますので、知識として持ってください。

    なぜデメリットか?

    宅地建物取引免許の更新はバカでもできるからです。運転免許と同じです。

    運転免許を取ってから30年経つからと言って、安全な安心な運転をするかというと答えは???ですよね?

    不動産業の免許の更新も運転免許と同じで、講習を聞くだけで更新できます。(すみません、間違っていました。)書類を提出するだけで更新できます。

    その結果以下のデメリットが発生します。

    1. 法律の改正に疎い
    2. 不動産関連の法律は毎年かなり変わっています。
    3. 考え方の基本が古い

    4. そもそも試験を受けていない
    5. 宅建業の免許に必要な宅地建物取引士の試験は受けているんですが、教科書を持って試験を受けていた時代があるそうです。
    6. 兼業で免許だけ更新している

    というデメリットがあります。

    運転免許のように法律が変わったからと言って、テレビや新聞でPRはしてくれません。

    毎年変わり続ける法律には自分自身で対応しなければいけません。

    余程勉強家でない限り、法律の改正には疎いのはある意味当然の成り行きです。

    〇〇不動産という数回倒産した会社が新居浜市には存在していましたが、

    「50年間トラブル0です」と言いながら、50年前の契約書を持ってきた(重要事項は無かったです^^)逸話があります。


    1・2についてはその不動産業者がいかに勉強をしているか?という事が問われます。(もちろんきちんとしている業者さんもいます)

    昔のままでも一応まかり通っているのです。

    3についてですが、そもそも40年ほど昔は宅建の試験は今のような試験ではなく、参考書持ち込みO.Kの試験だったそうです。(不動産業の免許には専任の宅地建物取引士が必要です)

    つまりそもそも法律家では無いのです。

    素人と素人が集まり、更新だけ受けていれば素人のまんま不動産屋が営業できるのです。

    都会では無理でしょうけれども、地方都市では十分機能するようです。

    については例えば土建屋さん等が本業の傍らで、不動産の免許だけ掲げているケースです。

    実際に不動産業は営業しておらず、実務はこなせない事は容易に想像できます。

    世の中には仏壇屋なのに不動産屋の免許を掲げているような所もあったりして、全てに該当したりします。
    ai-29

    不動産屋を選ぶのに、何を目安にすれば良いのだろう?

    不動産屋の選び方として、免許の更新回数はあまり当てにならない事は理解頂けましたね?

    では一体何を以て判断すれば良いのでしょうか?

    正直その方法は我々プロにもわかりません。

    行政が不動産業の免許を与えていますが、仕事ができるできないを目安にしているわけではありません。

    単純に要件に該当すれば、不動産業の免許は取得できるんです。

    なので本当の意味で正確にはわかりませんが、それでも私が新規の不動産屋さんと取引しようとするときに確認する方法をお教えします。

    • インターネットで確認する
    • 誰もができる簡単な方法ですが、お手軽な分正確性に欠けます。

      表面上は良い事しか書いていない場合がほとんどだからです。

      しかし見た目はわかるので触りでの確認で使用します。

    • 同業他社へ確認する
    • これが一番確率が高い方法です。

      同業者に5件聞いて5件とも白であれば基本的に大丈夫です。

      2件歯切れが悪ければグレーです。全く黒の場合もあります^^

      しかし一般の方に対してそこまで教えてくれるかどうかは???です。

    • 金融機関に確認する
    • この方法も確率は高いです。

      ダークな不動産屋は金融機関もチェックしていますし、構えている場合が多いです。

      出入り禁止の業者もあるくらいです。そして実は内部的に○○○が存在するので、一時はその人間が関わるだけでマイナス評価を出していた位です。

      はっきりは教えてくれませんが、歯切れが悪いのは確実です。

    • ネガティブ調査をする
    • これはプロにお願いして調査する方法です。

      大きなお金が絡む場合は、当然我々も使用します。

      数万円でリスク回避できるなら安い場合も当然あります。


    お勧めは金融機関さんに聞くのが良いでしょう。

    知り合いがいたら最高です。オフレコで教えてもらえるかも?

    もしくはワザと難しい言葉を聞いてみる・・・例えば「無権代理行為ってなんですか?」とか「代位弁済って何ですか?」とか「この場合農地法はどのような名目で申請するのですか?」とか・・・。

    通常業務をこなしていれば、説明できる範囲の質問なので、答えを聞いてみて相手先を推し量るテストみたいなもんですね。

    少し意地が悪いような気もしますが、「わからないことはわからないので調べてきます」と素直に答えれてくれる方が信頼できますよね?


    またの機会になりますが、○○○の部分については書きたいと思います。

    表向きにはあまり言えない事ですが、実際の話ですし、私もその一端に関わっていましたので・・・。

    つまりオフレコの部分に真実があるのです。ではその機会に・・・