不動産を購入するときの抑えるべきポイントは?土地購入編

土地を購入する際は建築が可能である前提で皆さん土地を探されると思います。

これは最低限の条件ですが、それ以外で土地購入時に必要な注意事項とはどんなものがあるのでしょう?

不動産屋の言う事のみを信用するのではなく、ご自分でしっかりとした基準を持っておくことが大切です。

それでも不動産屋を信用するのであれば、最低限自分でローンを組み土地や家を購入経験のある、経験者の不動産屋さんの意見を聞くべきです。

だって、自分で買ったことの無い人間なんてペーパードライバーよりひどいでしょ?

人生で一番の買い物をするのに、経験のない人間が「大丈夫っすよ」、「間違いありません」なんて言っても何の説得力もないですから。

バーチャルの世界ならそれでもいいかもしれませんが、失敗出来ない買い物です。

最低限経験者である営業マンから、”自分が失敗した点やもっとこうしておけば良かった”という視点を教えてもらい参考にするべきです。

まともに話ができる不動産屋が居ない場合は自己防衛するしかありません。

その為のチェックポイントを見ていきましょう。

新居浜市の様な地方都市にお住まいの方であれば、大体の場所については皆さん思い描いている地域があると思います。

学校の関係や職場の関係、通勤に便利、買い物に便利・・・等それぞれ優先事項があると思います。

地域を決めていない方はなるべく地域を絞っていきましょう。


土地を買う時のチェックポイント

まずは上記のように自分の優先したい項目を決め、範囲を定めましょう。

そうすることで目当ての物件にいち早く辿り着くことができます。

物件を見る場合のポイントとは?

土地の安全性について


住宅の耐震性、耐久性をいくら追求しても、住宅が建つ土地が軟弱地盤だと全く意味がありません。

不同沈下により窓やドアの開け閉めが困難になり、また外壁にクラック(ひび割れ)が生じるなど、住宅に不具合が生じることは将来安心して暮らすことができなくなると言っても過言でないでしょう

よく言われている欠陥住宅は、約70%が軟弱地盤によるものだと言われています。

ではどの様にして土地の安全性を調べたらいいのか?

厳密には地盤調査をしないと解りません。また、建築する建物の構造によっても必要な地耐力は変わります。

しかし、地盤の状況というものは周辺環境からある程度は推測できます。

次にあげるチェックポイントを自分で確認してみるところから始めましょう。

  • 水域を埋立てた地域であるかの確認

  • 各市町村の図書館で古地図やネットの航空写真で確認する。
    法務局で閉鎖登記簿謄本をとる.

  • 周辺道路の確認

  • 道路より低い土地は水が溜まりやすく、地盤も弱いことが多い。

  • 盛土による造成地か同課の確認

  • 傾斜地や窪地に土を盛っている土地であれば転圧状況により地盤が軟弱な場合がある。

  • 昔の状況が海、河川、沼、水田など

  • 雨のしみ込み度が早い場合、締め固めが不十分の場合がある。

  • 雨天時の雨のしみ込み度の確認

  • 軟弱地盤による不同沈下の可能性がある。

  • 近隣住宅の基礎などのひびの確認

  • のきなみヒビが入っているようなら注意が必要

  • 地名が水に因んでいるかどうか?

  • 昔、池や沼だった所の地名には池や川等の水に関する文字が地名に入っているケースが多いです。

    上記のチェックをして、その土地が軟弱地盤と疑える場合は、購入後地盤調査を行い、地盤改良等が発生することを想定し、予算組をしておく事が大切です。

    調査の結果軟弱地盤であったとしても、地盤改良などの地盤補強工事を行えば十分強固な住宅を建てることができます。

    地盤が弱い場合の地盤補強、地盤改良については各建築業者さんが、必要に応じてその地盤に見合った施工をします。

    この場合その補強の費用については買主が負担するのが一般的ですので、先に述べたように予算組はしておいた方が無難でしょう。

    不動産屋が売主の場合は一概には言えませんが、地耐力を一定以上に保つ施工をする責任が不動産業者にはあるので、造成時の地耐力に対する数値は確認してみましょう。


    常識ある不動産業者であれば当然数値は把握しています。(今どき把握していない業者はヤバイ!)

    但し、家が建つであろうポイントを測っているので、そのポイントの数値になります。
    予定の配置と大幅にずれが生じる場合は、地盤の数値も変わってきます。


    新居浜市にある分譲地の悪い例を1つ紹介します。
    最近滝の宮に出来ている分譲地があります。

    明らかに傍にある川の高さよりも低いのです。

    通常新規分譲地を開発する場合は、水路や川などよりも地盤面を上げるのが常識です。

    施工上、どうしても出来ない場合は水路の拡幅などで対応策を取ります。

    それをしなければ当然、降水量が多い時にはその分譲地に向かって水が流れ込んでいくのですから、それをしない、もしくは説明をしないというのは明らかに自分たちの利益優先です。

    騙しにかかっている可能性すらあり得ます。評価は坪10万円がMAXでしょう。

    ここまでは私の勝手な意見です。

    しかし一般的に考えても、水害が起こり得る地域ですので、十分に対応策を考えるのが不動産業者としての務めです。

    「大丈夫ですよ」という根拠を示してもらうべきです。

    そして先ほどの地耐力の数値ですね。施工時の予定地耐力と、完成後の地耐力については当然数値があります。

    なぜか?

    不動産業者が分譲をする場合、瑕疵担保責任を負う必要があります。

    期間の定めが無ければ10年間、期間の定めがある場合は最低2年、(権利を行使できる期間は知ってから1年)、は不動産業者は法的に責任を負います。

    つまり軟弱地盤については不動産業者が売主の場合は、最低2年間は責任を負わなければいけないのです。

    責任があると言う事は当然調査をしますよね?

    余談になりましたが参考にして下さい。

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    インフラ整備について

    インフラとは道路や上下水道、電気、通信等の各設備のことです。

    前面道路にこれらの設備が来ていないと新たに設備を引いてくる工事費が発生します。

    例えば下水道がない場合、浄化槽を設置すればいいと思いがちですが、長い目で見ると、定期清掃・点検などの維持費がかかってしまうといった注意点もあります。

    また西条市等はほぼ地下水が当たり前ですが、新居浜市の場合だと地下水が枯れる可能性もありますので、将来的に水道の引込が必要になる場合も想定できます。

    上下水道はまだわかりやすいですが、落とし穴として雨水の排水先が無いケースも多々存在します。

    この場合は前もって対処方法を考えておく必要があります。

    測量がされているか?

    平成18年以降に土地家屋調査士による測量が行われている場合は問題はありません。

    しかし測量がされていない、もしくは測量されていても平成18年より以前の話である場合は要注意です。

    国土調査がなされ、境界がはっきりしている場合は問題ないですが、新居浜市のように国土調査がされていない地域では”境界の確定”は最低限必要な行為です。

    平成18年以前と記載しましたが、それ以前の測量ですと、面積が実際のものと相違している場合がかなりの高確率で存在します。

    後々問題が発生するケースがあるので要チェックです。

    いずれにせよ隣接市との境界の確定は最低限行っておきましょう。

    隣地や道路との高低差がある、農地である場合

    隣地、道路との高低差があると1mを超える高低差の場合、擁壁(土留め)工事の費用が割高になる可能性が高くなります。

    事前に擁壁工事の工事費用の算出をするなど対策が必要となります。

    農地の場合は、農地転用申請が必要となります。

    また農作物の撤去費用、畑土などの処分費、埋め立てが必要なら造成工事費用が発生します。

    地目変更登記費用も発生します。

    つまり、目に見えない費用が掛かってくるので、費用を十分に認識しておく必要があります。

    土地を買う時のポイントまとめ

    土地を買うという行為は意外と大変な行為です。

    場所が良くてもその他の部分でマイナスな要因がある事が多々あります。

    1. 購入経験のある不動産営業マンから話を聞くこと
    2. 地耐力や造成についての不動産屋の説明
    3. インフラの整備
    4. 境界の確定
    5. 土地代金以外に掛かる見えない部分の費用

    この5点でも少ないかもしれませんが、最低限確認と☑は行ってください。