悪い事
© タイトル:ブラックジャックによろしく 著作者名: 佐藤秀峰 サイト名: 漫画 on web



これまでは不動産屋は儲かる商売でした。なぜなのか?

ビジネスの本質の話ですが、儲からない方がおかしい業種なのです。

その業界にも少しずつ異変が起こりつつあります。

これは医師会が混合診療を認めなかったり、農協がTPPに断固反対する、その理由と本質は同じです。

今回は不動産業界を含めて、ビジネスの形の根幹が地殻変動を起こしている状況を踏まえて、書きたいと思います。

不動産屋は元請け企業である

答えを書いてしまいましたが、不動産屋というのは会社が大きかろうが、小さかろうが基本的には元請け企業なのです。

土木業界でいうと”大手ゼネコンの立場にある”と言えます。

なぜか?それには2つの理由があります。

  1. お客さんと直接取引をする形態である事

  2. 造成・解体・測量・建築等の付随する仕事を差配する立場にある事
この2つの理由から、不動産業者は元請けたれるのです。

元請け会社は基本的に損はしません。

先般のマンションの地盤補強の問題や、姉歯事件のような偽装が発覚するような悪い事をしていない限り、基本的にその付随する工事に責任は生じませんし、生じたとしても下請けに被せてしまうからです。

逆総括原価方式と手数料=利益率が確定している

全てには当てはまりませんが、もう1つ理由が存在します。

それは電力会社で有名になった言葉”総括原価方式の逆”であるということも理由と言えるでしょう。

例えば土地の分譲をしたとします。

この場合売値を先に確定させます。

例えば坪15万円としましょう。(この15万円は最終投げ売り用に、キツめの数字を設定します)

そこから逆算し利益や経費を差し引いた価格を仕入れ値とします。

つまり頭の価格を決めて、仕入れを安くする。(逆原価総括方式)

会社の利益率に合わないものは購入しない。といった形が普通です。

後はその会社の利益率の問題になりますが、総額の30%くらいを見越して売値を決める会社もあれば、坪当たりの利益をみて、仕入れ値が坪10万円になったり13万円になったりする訳です。

仕入れ値は15万円で販売することを前提に逆算していますが、実際の売値は16万円だったりさらに余裕を見た数字に設定されます。

分譲を売り切れば、予定以上の利益を上げることになるのです。

そして、多くの企業は早い段階で販売についてのめどを立てており、商品が完成するころには利益がほぼ確定している・・・そんな状況を作るのです。

また、その状況を作れると判断する場合に買い取り、仕入れを行うのです。

他の業種と違うのは仕入れ値が言い値である事です。

ガソリンや野菜など値動きの激しい仕入れではなく、確実にもうかる時だけ仕入れる方法、つまり損をしない仕組みが出来上がっているという事なのです。

あとは仲介手数料ですが、これは表面上はほぼ利益です。

勿論広告費や人件費は発生しますが、仕入れ原価の無い純粋な売り上げです。

知人には

犯人

口先だけで何十万も一瞬で持っていく、原価0商売やろ!口と顔挟み込んだら金になる思いやがって!



という事をよく言われます。

確かに広告宣伝無しでも、取り引きが成立することは多々あります。

それだけ聞いても儲かるような気がしますよね?

もちろん少なからずリスクもあるのですが、そのリスクは知識と経験をある程度備えれば回避できます。

結局儲かる仕組みは出来上がっているのです。

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不動産業界にも黒船がやってきた

前段の理由で不動産業は必ず儲かる業界だという事は何となくわかったと思います。

しかしそんな儲かる業界にも黒船はやってきているのです。

地殻変動とも言っていい、そんな変革の時代を迎えています。

元請けであるはずの不動産屋が下請けになる時代がやってきているのです。

残念ながらその事を深く理解している方は私の周りにはいません。

冒頭で述べたように医師会や農協と同じく、不動産業界団体は戦っているようですが、時代の流れには勝てません。

それは確実にエンドユーザーの利益につながる事だからです。

それぞれの業界団体は当然、自分たちの利益を守ろうとします。

しかしTPPも含めて、エンドユーザーの真の利益には最終的に勝てないでしょう。

なぜか?それは正しい情報が発信され続けるからです。

どんなことにもメリットとデメリットがあるものですが、よりメリットがあるものを人間は求めます。

そして自然とその流れになっていくのです。

インターネットの普及により、その流れが以前よりも格段に速くなっているのを気づいている人は気づいています。

私が全て正しいとは言いませんが、事実を私の目で見て””だと判断をすれば、私の方法で””だという情報を発信できてしまうんですから。

幸い多くのアフィリエイターとは違い、私は業界に存在していますし、今後も体験することや生の意見を取り入れることが可能です。

いずれ”お客さんの為”といったフリをする輩も淘汰されるでしょうし、そういったサイトも淘汰されるはずです。

今はその変革期の真っただ中にいるにも関わらず、相変わらず”いい人”のフリをする不動産業者は当然ながら淘汰されるのです。

その事に気づき、対応を真摯にできる物が残っていく時代が来ていることを、医師関係の業界においても、農業の世界においても、理解することが最低限必要です。

特に不動産業においては下請け化はかなり進行してきていますので、近い将来の事だと理解するべきです。

下請け化は悪い事ばかりではないですが、今までのように圧倒的な利益というわけにはいかないでしょう。

上手く時代に調和していく必要が生じます。

少しでも早くそんな時代が来るようにプロパガンダしないといけないと感じる今日この頃でした。

具体的なピンハネ業務


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ここまでは、元請けである本質と、地殻変動が起こっている事について触れましたが、細かく具体的に言いますと、かなりのグレーな部分が存在しますので、その辺についてもご紹介してみます。

元請け=ピンハネという図式が世の中には成立しています。

ピンハネという言葉は悪い印象を与えてしまいますが、真っ当な商取引においても、様々な形で中抜き(ピンハネ)が行われているのは当たり前のことなので、敢えてピンハネという表現を使用します。

では具体的に不動産業におけるピンハネ業務とは?

これは多種多様存在します。

まずは0から利益を生み出す魔法の手口について
  • 広告料

  • 看板代

  • 登記簿閲覧費用

  • 調査費用

  • 本来これらは宅建業法で禁じられている請求事項にあたるのですが、当たり前に慣例化しています。

    請求された場合は統括団体である、地方自治体の部署に相談するのが良いでしょう。本来払わなくてもよいものを、支払ってしまう(形として”ぜひ受け取ってください”という形になっている場合は問題なしだが、無理矢理その形をとっている)

    これらの報酬は0から収益を生み出す魔法の?グレーな手口と言えるでしょう。

    口利き・ピンハネ部門
  • 建築や造成工事などの斡旋の口利き、紹介料

  • 消毒費用・鍵交換等の作業についてのピンハネ

  • 引き落とし手数料
  • ※通常108円の引き落としの費用が216円になってたりします。
  • 早期解約の違約金のピンハネ
  • 等々、他人の契約ごとに際しての手数料として、上前をはねる形です。

    ここではメジャーなものを列挙しましたが、他にもグレーなのかブラックなのか、良くわからない様な手口が沢山ありますので、とにかく気を付けておきましょう。

    個人が不動産で儲ける事は可能か?

    ここまでは不動産屋の仕組みについて説明しました。

    では個人の方が不動産で儲ける事は可能でしょうか?

    答えはYES!です。

    方法的には

    1. 転売

    2. 賃貸経営

    という方法がメジャーでしょう。

    賃貸経営については何となくわかりますよね?

    毎月の家賃収入を得るためにマンションやアパートを購入し、利回りを得ていく、比較的多くの一般の方が行っている手法です。

    賃貸経営については免許も不要なので、お金と情報さえあれば簡単に始めれます。


    転売については、不動産屋と同じですね。

    しかし反復継続して転売を行っていると、「」として捉えられますので、不動産業の免許が必要になります。
    ゲスト

    現実は免許を持たずに行っているケースも多々見受けますが・・・宅建業法違反なので大した罰則にもならないからでしょう。


    この転売をして個人が儲けるにも、お金と情報そして免許が必要です。

    形式上だけ不動産の看板を掲げている会社があると思います。

    それは、そういったおいしい話が有った時に対応できるようにする為に掲げているケースも多いようです。

    極悪君

    そういった儲かる情報はどこから手に入れるんだ?教えろ!



    ゲスト

    え?それは不動産屋に入ってくる情報の中から・・・



    つまり不動産屋の下請けチックな状況であれば、そういった情報も手に入るんですね。

    極悪君

    じゃあ儲かる話持って来い!



    と言われることがありますが、自社でできるおいしい話は当然自分たちが食べてしまいます。

    基本的には何らかの理由で不動産屋が却下した話なので、少しクセがある話が多くなると思いますが・・・。

    実はそんな中にもお宝=儲かる話も存在します。

    その理由と見つけ方ですが・・・

    ゲスト

    これって売れるお話です^^有料で・・・



    正義の味方正義の味方

    いやいや、私がタダで教えましょう!不動産転がしの秘伝を^^



    • 資金的理由

      • タイミング的な問題

        • 会社の方針


    という理由で不動産屋に入った情報で、自社で応対しきれない場合もあります。

    そんな情報を入手できれば、儲かるんですねえ。

    資金的・タイミング的問題では、本来は自社で購入するところ、借入の都合や在庫数の関係で購入を見送るケースです。

    通常は関係不動産業者へ話を持ち込みますが、場合によっては個人の方へお話を持ち込むケースもあります。

    また、仕事上のポリシーとして仲介のみで、買い取りはしていない不動産業者も存在します。

    こういった形の情報を入手する事が、個人が不動産で転売で儲けるための方法なのです。

    極悪君

    その情報くれや!



    ゲスト

    いや、あなたには・・・



    と普通はなってしまいますが、不動産業者と仲良くなることで、その情報が得られるチャンスが生まれます。

    一度取引をすればお互いの考え方や欲張りさが解りますので、そういった関係を築くことが第一歩です。

    もし今不要な不動産を持っていれば、一括査定サイトなどを利用して査定を依頼し、数社の会社と営業マンとのコンタクトを図り、見極め、関係を築くと良いでしょう。

    実際に私は、査定依頼と売却をさせて頂いた方に中古住宅を購入して頂き転売を行っていたりしますので、現実的な方法です。

    査定サイトの新しい使い方ですね^^

    もし持っている不動産を少しでも条件よく売りたい場合も利用すると良いでしょう。

    本来の利用目的なので、それはそれで役に立ちます。

    不動産で儲けたい場合にも利用している人がいるという事なんですね。

    極悪君

    不動産持っていないが、儲かる情報だけよこせ!



    ゲスト

    それは安倍総理にでもお願いしてください・・。タダで土地くれるかも?・・・



    正義の味方正義の味方

    いずれにせよ、不動産業界の儲けの仕組みを利用して、利益を上げるのも賢い方法だと思います。上手く利用してくださいね