まずはこちらの動画をご覧ください。
売らなければいけない、処分を早くしなければいけない不動産の特徴を解説してくれています。


売らなければいけない不動産の特徴

動画の例を踏まえて新居浜市や西条市などの地方都市に当てはめて考えていきます。

まず基本として押さえておかなければいけないのが不動産の需要と価格についてです。

不動産の価格はその需要と供給、その不動産がどれだけ収益を上げれるか?で決まっていきます。

つまり需要が落ちれば価格は下がると言う事です。

人口が減少している新居浜市や周辺地域では、当然その需要は落ちています。=価格は下がると言う事なのですが、下がるにも限界があります。

限界が来たとき売れなくなる訳です。

正直新居浜市でも、金額がタダでも要らない不動産が増えています。

と言う事で、すでに新居浜市の土地のほとんどは、需要が減少している=価値が下落し続けている状況なので、いずれ限界がやってくるのです。

要は新居浜市や西条市、四国中央市の様な人口減少が続く地方都市にある不動産は、収益を生み続ける場合を除いて不要な場合には一刻も早く処分をしなければいけない不動産であると言う事なのです。

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都心部でも2025年を境に価格下落が始まる

動画では人口構成について説明がありました。

2025年を境に都心部でも人口が減り始める事が研究の結果想定されています。かつ、購買層の数(現役労働者)も減少していくので、間違いない予測です。

人口が減る事のデメリットは
  • 土地や不動産が余る(供給過多)
  • 需要が減る

  • と言う事なので価格が落ちていくのは当然です。

    ここで押さえておかなければいけないのは、都心部が2025年を境にという所です。

    2025年まではもちろんそれ以降も、皆さんご存知の通り東京への人口流入は続きます。

    と言う事は地方では既にどうしようもなく、そのデメリットの中に置かれていて、しかも2025年までには不要な土地や不動産を処理・売却しておかないと、値段があって無いようなものになる可能性が高いと言う事なのです。

    不動産先生

    そうです。新居浜市の様な人口減少が続く地方都市では、2025年までに不要な不動産については処分をしておかなければ、完全な負の財産になる可能性が高いのです。



    新居浜市に土地や不動産を持っているときに必ず考えておかなければいけない3つの事

    1. その土地や建物を必要とすることがあるか?必要とする親族がいるか?
    2. その土地や建物を所有することで掛かるランニングコストは?
    3. その土地や建物は収益を生んでくれるか?また生み続けられるか?
    この3点について必ず考えて下さい。

    まずはその不動産の必要性です。どれくらい必要があるのか自問自答して下さい。必要に応じて親族にも確認して下さい。

    次に不動産を所有することについてのランニングコストです。これが結構バカになりません。
  • 固定資産税
  • 現場管理費(草刈りや空き家対策)
  • その他出費
  • 等が考えられ、最低年間20万~は必要になります。何も利益を生まないのにこの出費は大きいです。

    そして何となく処分するのは嫌な場合は貸す事等を検討してみます。

    人口が減少する中でも長年その不動産は収益を上げることができるのか?今は良くても将来どうだろう?と考えて下さい。

    収益を生まない=売れないに等しいですから、将来貸せなくなれば売れなくなるので、そこからは正味のマイナスです。

    要は土地や建物を所有する事でのデメリットの部分を、自分の子孫に残していくか?という問題になります。

    毎月100万円入ってくる不動産なら喜んで相続するでしょうけれども、毎年20万円マイナスになる不動産であれば要らないですよね?

    そうであれば、少しでも早く処分をするのが新居浜市の様な地方都市の不動産が持つ宿命=正解なのです。

    下がり続ける不動産価値の中での売却の正解とは?

    通常売る事を考え、不動産屋に査定依頼をし価格を決めていくわけですが、少しでも高く売りたいというのは人間の心情です。

    そして高い査定価格を提示した不動産業者に頼んでみるのもごく自然な流れです。

    しかしこれは正解でしょうか?その高い査定価格で本当に売れるのでしょうか?

    応えはです。

    不動産屋の査定価格はいい加減です。競合他社がある場合は高い査定を出し、自社へ取り込もうとします。
    これはもう不動産屋の性分なので、どうしようもないです。

    売れなくても不動産屋は全く損害が無いですから、平気で高い価格を提示します。
    下手をするとその物件を当て物(他の不動産を売るための比較対象)にしてしまいます。

    こうなると最悪です。他に合わせるように、少し値段を下げて売り出しを再度しようものなら、待ってましたとばかりに”まだ下がる”という心理が買い手さん側に生まれます。⇒さらに下げなければ売れなくなります。

    つまり最初の価格設定がとても大切で、一度それを失敗すると当初の安い査定価格よりも下がってしまう可能性が格段に上がるのです。

    にも関わらず、不動産屋の腹は傷みませんので、やはり高い査定価格を出す悪質な不動産屋や一括査定サイトが横行しているのです。

    本当の正しい、損が無い不動産の売却は「少しでも早く売る」と言う事なのです。

    絵に描いた餅のように高い価格で売れないでいると、結果低い査定額よりも安く売らなければいけなくなる・・・最悪ですよね。

    時間がかかった上に金額まで下がるとは・・・売却失敗の際たる例です。
    新居浜市の不動産売却の失敗例を参考にして下さい。この物件は既に取得価格でも売れなくなっているプロの失敗例です。

    不動産を売る時に押さえておくべき事実

    人間には””という魔物が住んでいます。

    欲が無ければおかしいのですが、如何に冷静に客観的に事実を把握できるかが重要になってきます。

    新居浜市や近郊に不動産をお持ちの場合は所有する不動産についてその必要性を検討し、以下の4点の事実は確実にインプットしてください。
    1. 新居浜市は人口減少し続ける地方都市である。

    2. 需要が減少し、供給が増え続けている地域である。

    3. 2025年までには不要な不動産は処理すべきである。

    4. 最初の価格設定を間違うとドツボにハマる。

    そして判断される際に、
    本当の正しい、損が無い不動産の売却は「少しでも早く売る」ことであるという言葉を思い出し、唱えましょう。

    後はあなたの””という魔物との戦いです。

    魔物に勝利する為の理論と事実は記憶していただいたと思います。

    後は呪文を唱えるだけ・・・^^


    不動産の査定はこちらをご利用ください。