住宅ローンを借りれるのか?
住宅ローンはどのような仕組みで貸し出されるのか?

ベースにある考え方を理解すれば、自分がいくら借りれるのか?いくら借りるのが正解なのか?が見えてきます。

住宅ローンの3つの基本の成分

  1. 返済比率
  2. 担保評価
  3. 支払い能力
この3つの絶対条件を満たして初めて住宅ローンの審査をクリアします。

返済比率とは

年収に対する支払いの比率を言います。

仮に返済比率30%までO.Kという金融機関の条件だったとします。

年収400万円であれば×30% = 120万円/年間 までローンの支払いとしてO.Kという事です。

注意事項として車のローンやその他のローンを含めて120万円という事になります。

要は収入の内、30%は何かしらのローンで支払って構わないのです。

不動産先生

仮に車のローンが月3万円あれば年間36万円ですから、住宅ローンの返済に回せる金額は84万円となります。

84万円 ÷ 12 = 7万円 /1か月 

1か月の支払いが7万円の範囲でなら住宅ローンの返済比率はクリアできることになります。

約2300万円くらいの住宅ローンであれば返済比率の部門は大丈夫となります。


担保評価とは

担保評価は金融機関がその土地と建物に対して評価する金額を言います。

万一住宅ローンが滞った場合は、金融機関は抵当権を実行して(競売等によって)担保である土地と建物を換価(お金に換える)します。

その場合に備えて金融機関独自の評価をするわけです。

担保としての価値を算出する訳ですが、その基準となるのが路線価であったり、固定資産評価額という国や自治体が評価した価格になります。

路線価であれば約1.2倍、固定資産評価であれば約1.4倍が目安とされていますが、その他の要因も物件ごとに勘案されます。


そして算出された金額に対して100%・・・1000万の評価に対して1000万円貸せるかというとそうではありません。

借りる人の属性によって120%になったりすることもありますし、80%になることもあります。

この属性というのが曲者で、私は”銀行の差別”と呼んでいますが、職業や勤続年数、勤め先によって変わってきます。

公務員の方なら収入が安定しているので120%O.Kだったり、自営業者は収入が不安定なので80%だったりするわけです。

仮に80%であれば残りの「20%と諸経費分については自己資金を用意して下さい」という事になります。

当たり前と言えば当たり前ですが、金融機関による職業差別の意味合いがありますので、この属性については要注意です。

住宅ローンs

支払い能力とは

本人がいくらなら毎月支払いできるか?という能力です。

またこれまでに支払ってきたことのあるローンの履歴や、いわゆるブラックやグレーに属していないか?という事を確認する、個人の信用情報の状況が該当します。

金融機関から借り入れをする際はこの個人の信用情報がきれいなものであるのが最低条件です。

仮に家賃を10万円毎月払っているなら10万円が支払い能力と言えるでしょう。

ただサラ金で仮癖がある人物が10万円払えると言っても信用性はありませんよね?

大切なのは10万円払っているから、毎月8万円の支払いの住宅ローンを組めるわけではないという事です。(返済比率と担保評価と信用情報をクリアしていればO.k)
また、返済比率で10万円O.kだからと言って本人が10万円払えるかというと多分違います。

3つの評価基準を全て満たして初めてO.Kなのです。

ここからはみ出るものについては金融機関は嫌がりますし、勧める側としても勧めてはいけないラインなのです。

ここで無理をしてしまうと完全に競売予備軍になります。

ローンを組んでくるから家を建ててくれ”みたいな事は、人の夢や希望に付け込んで、一瞬だけ喜ばせるある意味詐欺的行為なのです。

ローンを組む段階で営業マンはわかっています。多分将来駄目になるだろうと。

解ったうえで勧めて、”それで幸せを味わうんだから正義だ”という風に言っている方がいましたが、本当の「」です。

これについても改めて記事を書きたいと思います。

3つの基準は何となくわかって頂けたでしょうか?

とにかく他人任せではなく一番重要なお金の事です。自分自身でもSAFETYな借り入れを考慮しシュミレーションを行う必要があるのです。