不動産屋の仕組みについて


さて皆さんは不動産業者はどうやって利益を上げているのでしょう?

世間のイメージでは不動産屋と言えば悪徳といった事をよく言われますが・・・

これは一部の業者さんがアクドイ商売を行っていたからで・・・3

世にいう地上げ屋、青田売り商法、不動産詐欺、二重売買等々、法律の隙間を突いて利益を貪っていたからです。

ここからは宅地建物取引業法に乗っ取った正規の利益体系についてご説明します。


売買の仲介の場合


売主と買主の双方がいて、売買の仲介をするケースですになります。

この場合売主・買主双方から 売買代金×3%+消費税を得ることができます。

例えば 1,000万円の土地の売買であれば 36万円と消費税28,800円 の報酬をそれぞれから得る事となり、総額で777,600円という報酬額となります。

但し、売主の業者と買主の業者が違う場合があり、この場合はそれぞれの業者が388,000円ずつ得る形となります。(これを別れといいます)

都会?ではこの2業者が3業者になったりすることもシバシバあるようです。

仲介手数料の形は理解できましたね?

その意味としては情報提供料、調査費用、法的責任、売買作業の代行・段取り、といった意味合いがあります。

ここまでは正規の法定手数料です。


悪徳業者はここから利益を伸ばしていきます。




かわいいものであれば、

ローン手続き費用といった名目であったり、看板代や広告費用謄本・閲覧、挙句は調査費用といった名目で請求をする業者さんが存在するのも事実です。この請求おかしいな?と思ったら必ず質問してくださいね。
当たり前に必要な費用のように言われるかもしれませんが…


宅建業法46条第2項では広告費用等の名目で手数料以上の報酬を一方的に受け取る(ぜひ支払わせて下さい!という場合はO.K)ことを禁止しています。



宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2.宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。・・・・・中略・・・①宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第六までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。



依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。とありますが、こちらも判例で

判例(東京高判昭和57年9月28日)によると、

「一般に宅建業者が土地建物の売買の媒介にあたって通常必要とされる程度の広告宣伝費用は、営業経費として報酬の範囲に含まれているものと解されるから、報酬告示第7が特に容認する広告の料金とは、大手新聞への広告掲載料等報酬の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金を意味するものと解すべきであり、また、報酬告示第7が依頼者の依頼によって行う場合にだけ広告の料金に相当する額の金員の受領を許したのは、宅建業者が依頼者の依頼を受けないのに一方的に多額の費用を要する広告宣伝を行い、その費用の負担を依頼者に強要することを防止しようとしたものと解されるから、特に依頼者から広告を行うことの依頼があり、その費用の負担につき事前に依頼者の承諾があった場合又はこれと同視することのできるような事後において依頼者が広告を行ったこと及びその費用の負担につき全く異議なくこれを承諾した場合に限り、広告の料金に相当する額の金員を受領することができるものと解すべきである」としています。


広告料は、余程のことがなければ宅建業者が依頼者に請求できるものではないということを意味します!

つまり一般の方々は頼んでもいない広告料(あるいは案内料、申込料等の名目も同じ)を宅建業者が請求してきた場合、安易に支払ってはいけないという事です。

慣例になってしまっていますが…悪しき習慣です。それでも請求されたなら、相手方業者が加盟している宅建協会か、地方自治体の宅地建物取引係へ相談しましょう(相談すると言うだけでも効果あり)。

まあこれについても合法的な抜け道があるのですが…

少し話がそれましたが、売買における仲介手数料については理解できたでしょうか?

とにかくあの手この手で報酬を請求するのはいわゆるグレーゾーン金利と同じですので、皆さんもご注意ください。


多数存在する利益優先主義の不動産屋


○○○○不動産を筆頭に自分の利益は決して落とさず、他人のふんどしで利益を上げ続ける業者は確かに存在します。

パッと見は確かにそれらしいですが、裏へ回るとえげつない会社も存在します。

”してやってる”が口癖だったり、言葉の端々に上から目線の言葉を吐き出してくれているようです。

少し攻撃的になりましたが、皆さんにはその本質を見極めてほしいですし、その眼を養ってほしいです。