あなたは実際の相場とかけ離れた価格がついた物件を見たことがあるでしょうか?

実際の評価額(実勢価格)と売買に出されている価格がかけ離れている物件です。

いくつかの理由がありこういった価格が出てくるのですが、その理由について考えてみます。

高すぎる物件の値段の3つの理由とは

例えば物件の内容が

土地:63.23坪  建物:49.83坪(軽量鉄骨・平成9年1月築) 2,700万円という内容とします。

まずは正しい評価をしてみましょう。

近隣での売買事例は平成28年に 55坪 18万円の事例があります。

つまり土地の評価は1100万円前後と言う事になります。

建物については中を確認したわけではありませんので、減価償却で一般的な残存比率で計算します。

残存比率は28~30%程度です。9/30=0.3

再調達原価を45万とすると 45万円×49.83×0.3 =672万円です。

      50万円で計算 50万円×49.83×0.3 =747万円です。

∴1772万~1857万円 ± 中の状況 という評価になります。

この800~900万円の価格差の理由を見ていきます。

大手施行だから

大手施行だからという理由で価格がアップされているケースがありますが、間違いです。

それだけ新築時に利益が乗っていたと考えるのが正常です。

それに施工は現場の下請けさんなので、大手施行というのは○○ハウスというブランド名の名前による価格アップと考えるべきなのですが、マイナスの面も多々あります。

オリジナルブランドの場合、リフォームやメンテナンスをするときに、そのメーカーの高いパーツを購入しないといけなかったり、規格があわなかったりするので、余計に高くつくケースが多いです。

それでもブランド名があるから・・・という方はそれでもいいですが、ブランド名に800~900万はいかがなものでしょう?
そこまでお金に余裕がある方なら新築されるはずです。

つまり余分な価格が乗っていると言う事です。

抵当権が抹消できない

この理由が多いのではないかと思います。

住宅ローンは当初10年くらいは金利だけ払っている状況なので、残高は中々減りません。

不動産の価値の下落の方が早いのです。

だから実際の評価は1700~1800万だとしても住宅ローンの残債の関係で2,700万になっている可能性が高いのです。

この場合、価格を下げて売却する方法はあるのですが、その条件をクリアできる場合と出来ない場合が存在し、且つ売主さんが納得しないとできません。

それでも購入される方は余程の理由があるか、別の付加価値を見出さなければ800~900万円の差額はもったいないとしか言いようがありません。

また、購入される方にはその差額分の自己資金が基本的には必要になります。

銀行の評価が1700~1800万であれば差額は信用貸しになりますから、基本的には自己資金を用意しなければいけなくなります。

査定した不動産業者がバ○な場合

今回の物件については恐らく上記の抵当権の問題だと思いますが、不動産業者によっては”え、バブル?”というような勘違いした価格が査定価格として出てくるケースがあります。

この場合はタチが悪いです。

売主さんもそれで売れると信じ込んでいたりしますから、価格について下がる要素が無くなっていたりするケースがあります。

また、競売で落札した物件に利益を載せて販売するケースですが、業者によってはかなりの利益が乗っているの場合があります。
これも要注意です。

これまでは何も知らない一般の方がローンが組めるから、払えるから、というような理由でそういった高い物件を購入されることがありましたし、それによって競売の不動産業者が儲けたりしていたわけですが、この情報化社会の中においては通用しなくなると思います。

だって、高いものは高いですし、それを素直に言う、伝える、そういったツールがいっぱいあるわけですから。

損をしない為の方法とは?

上記のような理由で相場よりも高い物件が存在します。
これは仕方のない部分もあるので、購入をする方の判断能力によって損をするかどうかが決まります。

不動産購入においてかなりの損をしないようにするためには、購入時に必ずその価値の確認はしましょう。

1000万円も高いとわかれば購入する意思も無くなりますよね?

1割程度の誤差であれば購入もありかと思いますが、それ以上の高買いはお勧めしません。

価値の確認方法ですが、2つほど簡単な方法があります。

  1. 固定資産評価額の確認

  2. この評価額×1.4倍くらいまでであれば、おかしくない価格でしょう(例外はあります)。

    どちらかという田舎の地方都市ではもう少し低めが妥当かもしれません。

  3. 公示価格や基準地価の確認
  4. 不動産取引情報検索
    こちらで売却事例や基準地価を確認しましょう。
    これより単価が高いと危険信号です。

    これらの価格は1~2年前のDATAなので、下落率を考慮する必要があります。


※もしそれでもわからない場合はご相談ください。個別に対応します。


とにかく不動産の購入は大きな買い物になります。

適正な価格かどうかの判断は必ずしましょう。