住宅ローン返済中に名義変更


民法では抵当権が設定された不動産の所有権は抵当権者の承諾なしに変更することは可能ですが、現実はちょっと違います。

無理矢理名義変更すると大変な事になります。

基本的なことですが、住宅ローンを借りる際に銀行と締結した「金銭消費貸借契約」の中には、「抵当権の目的となる不動産の所有者名義を変更する場合は、事前に銀行の承諾を得ること」と書かれています。

つまり離婚して不動産の名義を変える時は、銀行の承諾を得る必要があるのです。

住宅ローンが残ったままの財産分与にあるリスク


  • 住宅ローンの名義人は退去し、財産分与を受けた相手方が住み続ける場合。
  • 「申し込み人である本人が所有し、居住するための家に対して融資されたもの」です。

    この大前提が離婚によって崩れてしまいます。

    すると当初の融資条件と異なる状態になるため、銀行側は融資したお金の一括返済を求める権利を有し、一括返済を求めてくる可能性があります。

    これは例えば借家で貸すと言った場合にも当てはまります。
    「貸す=商売・業」になってしまうので、実務上は支払いが続けられていれば問題は起こりませんが、一括弁済を請求する事例に該当します。

  • 夫名義の住宅ローンに対して、妻が連帯債務者あるいは連帯保証人になっている場合。

  • このケースが多いと思いますが、もし銀行の承諾を得ず、所有権名義だけを夫から妻の単独名義へ変更したとしても、住宅ローンの連帯債務者もしくは、連帯保証人という立場はそのまま残ります。

    離婚後、元夫が引き受けた住宅ローンの返済が、万一滞ることになれば、連帯債務者・連帯保証人へローンの返済請求がきますから、元妻は住宅ローンの返済を引き受けなければなりません。


    返済を肩代わりできなければ最悪は競売となり、せっかく離婚協議で手に入れた家を結局は手放すことになってしまいます。。

    元夫は家を出ることで新たに居住費が発生し、さらに住宅ローンの返済も負担するということで、経済的には相当な負担を強いられることになり、返済が滞る可能性は否定できません。というか経験上確率は上がります。

まとめ

住宅ローンを返済中の財産分与はある日相手方の負債が降りかかってくるというリスクがあります。

離婚協議においてはそのリスクを考慮して、感情的な負担割合ではなく現実的な間違いの起こりにくい負担割合にしなければ、結局は無駄な協議となってしまいます。

離婚後数年経ってからモメ事が起こるのは基本的にはお金の事がほとんどです。

そうなると子供はもちろん、双方の両親を巻き込んでの罵り合いが始まります。



間違って普通の不動産屋さんに相談すると、そこまで考えてはくれませんので(売る事しか考えない)後々困ることが起こり得ます。

そんな最悪な結果を招かない為にも、離婚は離婚協議のプロに相談し、知識と経験を参考に間違いのない方法を考えましょう。